Создание любого объекта недвижимости представляет собой инвестиционный проект со свойственной ему системой финансового обеспечения. К формам финансирования недвижимости (сделок с недвижимостью) относятся: самофинансирование, финансирование с помощью заемного и привлеченного капитала.

Самофинансирование - это финансирование сделок с объектами недвижимости за счет собственного капитала предприятий, граждан, государства. Оно может осуществляться посредством использования различных форм выделения и накопления финансовых ресурсов. Среди них:

1. Инвестиционные и иные фонды предприятий и органов власти.

Инвестиционные фонды органов власти формируются, в основном, за счет средств, поступающих из бюджета (на инвестиционные цели); это может быть часть амортизационных отчислений предприятий муниципальной и государственной собственности (до 50%) и предприятий других форм собственности (до 30%); внебюджетные доходы и др. Формирование данного вида фондов регламентируется нормативно-правовыми актами органов власти соответствующего уровня.

2. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц. Образуется для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Члены кооператива приобретают (строят) соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай. В Санкт-Петербурге насчитывается более 1800 домов ЖСК.

3. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

Вид потребительского кооператива, сочетающий в себе качества финансового и жилищно-строительного кооператива. Целью деятельности жилищных накопительных кооперативов является удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. ЖНК – это привлечение пайщиков, способных ежегодно вносить в кооператив свою долю, затем накапливать средства и поочередно покупать квартиры для каждого члена, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

4. Стройсберкассы (ССК).

Это специализированный банк, находящийся под надзором Центробанка с ограниченным перечнем банковских операций, направленных на привлечение денежных средств физических лиц с целью предоставления своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий.

Основной формой заемного финансирования является ипотечное кредитование (ипотека). Это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества.

Предметом ипотеки может быть следующее недвижимое имущество:

• земельные участки, находящие в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее время в РБ сложилась обширная классификация ипотечного кредитования: по объекту недвижимости, по целям кредитования, по виду заемщиков, по типу кредитора и т.д.

Рассмотрим формы ипотечного кредита по способу амортизации (погашения кредита). Выделяют:

1. Постоянный (аннуитетный) ипотечный кредит.

Данная форма предполагает такую организацию выплат, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов в течение определенного времени. Заемщик в конце (или начале) равных временных интервалов выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение основного кредита, а часть – на уплату начисленных за месяц процентов. При этом проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

В начале, большую часть суммы выплаты составляют проценты, однако постепенно их доля снижается, а сумма выплат по основному долгу увеличивается. Общая величина выплат остается фиксированной.

Рассмотренный порядок погашения кредита дает заемщику стабильность в определении размеров его выплат по кредиту, а также кредитополучатель выплачивает процентов меньше, чем при начислении их сразу на всю сумму полученного кредита.

2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами делятся на:

• кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга;
• кредиты с переменной процентной ставкой;
• кредиты с «шаровым» платежом;
• завершающие ипотечные кредиты;
• кредиты с участием;
• кредиты с обратным аннуитетом;
• кредиты нарастающими платежами;
• канадский ролловер.

Существование большого количества ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для заемщиков и наименее рискованных условий для кредиторов.

В отличие от ипотечного кредита, главным положительным моментом схемы привлеченного финансирования является то, что она устраняет необходимость в залоге. Самой распространенной формой данного финансирования является выпуск ценных бумаг в форме облигаций, т.е. ценных бумаг, содержащих обязательство эмитента (застройщика) выплатить ее владельцу номинальную стоимость по окончании установленного срока, а до истечения срока – периодически выплачивать определенную сумму процента.

Наиболее распространенным видом облигационных займов является схема облигационного жилищного займа. Особенность такого займа состоит в том, что застройщик продает не право собственности на часть единиц жилья, а ценные бумаги, обеспеченные правом собственности на возводимое жилье. Одна облигация обычно соответствует 1м2 строящегося жилья. Эмитент может выпустить облигаций только в объеме, не превышающем общий метраж возводимого жилья. Накопив пакет облигаций, достаточный для приобретения квартиры, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Предельный срок обращения акций облигационного жилищного займа в России составляет 10 лет.

Накопительные схемы через привлечение средств посредством жилищных займов имеет ряд преимуществ по сравнению с ипотекой:

• отсутствует угроза выселения при потере платежеспособности;
• цены в 2-3 раза ниже цены м2 жилья, приобретаемого через схемы ипотечного кредитования;
• не требует постоянных ежемесячных платежей;
• денежные средства на жилье можно приобретать постепенно, по мере появления финансовых возможностей.

Востребованным дополнением к кредитным возможностям на рынке недвижимости могут служить сделки, когда часть акций предприятия покупается только на период инвестиционного цикла и с абсолютным обязательством владельцев контрольного пакета или оператора проекта (управляющей компании) выкупить их по согласованной в бизнес-плане цене в определенный момент инвестиционного цикла.

На российском инвестиционном рынке появился такой продукт как мезонинное финансирование (mezzanine financing). Мезонинное финансирование – способ финансирования проектов, при котором инвестор предоставляет средства в виде долгового финансирования с одновременным приобретением опциона на приобретение акций заемщика в будущем по определенной цене, возможно при наступлении определенных условий.

Это промежуточный вид финансирования через залог ценных бумаг между стандартным кредитом с преимущественным погашением и акционерным капиталом. Проценты по мезонинному кредиту существенно выше обычных кредитов в силу более высоких рисков кредитора. Мезонинный кредит предоставляется на срок не менее 3-5 лет с погашением тела кредита в конце срока.

К данному инструменту финансирования чаще всего прибегают девелоперы, нуждающиеся в дополнительном финансировании строительства своего объекта. Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями холдинговой компании.

Обычно предлагают мезонинное финансирование крупные инвестиционные банки и инвесткомпании, рассчитывающие с помощью этого финансового инструмента поднять доходность по своим активам. Поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко именно по причине его рискованности и невысокой ликвидности.

Недостатками данной модели финансирования являются: стопроцентное несение всех рисков девелопера, неподвижная структура капитала, более поздний выход из проекта, рыночные риски.

К преимуществам мезонинного финансирования относится простота и короткие сроки, необходимые для получения такого кредита, в сравнении с обычным банковским кредитом. Оформление мезонинного кредита не требует от заёмщика оформления закладных и выполнения различных других требований банка. Кредитные учреждения, предоставляющие мезонинные кредиты, готовы предложить оптимальный для заёмщика кредитный пакет в минимальные сроки. Также к плюсам данного вида кредита можно отнести сохранение контроля над проектом позволяет получить более высокую прибыль при продаже объекта. Кроме того, девелопер считает своей первоочередной выгодой привлечение капитала, а приобретение солидного финансового и стратегического партнёра положительно сказывается на имидже как самого девелопера, так и совместного проекта.

Другим перспективным направлением инвестиционного обеспечения рынка недвижимости является форвардное финансирование, или форвардная сделка. Это понятия, имеющие отношения к сделкам по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачей прав собственности на имущество. В контексте недвижимости – это приобретение здания в стадии строительства или даже проектирования, когда сделка заключается задолго до окончания строительства и получения прав собственности.

Основным условием применения схемы форвардного финансирования является продажа инициатором проекта 51-100% имущественных прав на проект в обмен на обязательство реализации проекта. Инвестор в свою очередь гарантирует инициатору выплату девелоперской прибыли, определяемой разницей между рыночной стоимостью завершенного проекта и понесенными в рамках проекта инвестиционных расходов.

Форвардное финансирование структурируется через совместное предприятие. Продавец предоставляет земельный участок и отвечает за разрешительные процедуры, строительство и сдачу в аренду. Инвестор финансирует все остальные затраты по проекту. Обычно ставка капитализации, по которой в итоге будет выкуплен законченный проект, утверждается на стадии заключения договора о совместной деятельности. Преимуществом для продавца является минимальная сумма затрат по сделке (недостаток – более высокая, по сравнению с рыночной, ставка капитализации). Инвестор в данном случае выигрывает от высокой ставки капитализации, но несет часть рисков, связанных с реализацией проекта (риск сдачи в аренду, строительные риски). Данный тип сделок широко применяется в складской недвижимости. Однако эта схема наименее выгодна для девелопера, поскольку в этом случае все строительные риски девелопер берет на себя. Кроме того, привлечь форвардное финансирование возможно только под высокопрофессиональный проект. Существует также риск того, что объект не будет достроен в срок, а в определенных случаях вернуть внесенный аванс может быть также весьма проблематично.

Литература:

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.;

2. Барсуков Д.П. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Д.А.Р.К., 2010. – 516 с.;

3. Иванова Е.А. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / под ред. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2009. – 344 с.;

4. http://www.fellton.ru/news/12617/

5. http://www.v-fin.com/credit/mezonin/

Участниками финансирования рынка недвижимости являются:

федеральные органы власти и управления;

местные органы власти и управления;

коммерческие банки;

инвесторы-юридические лица (резиденты и нерезиденты);

инвесторы-физические лица;

Участие государства в процессе финансирования недвижимости. Самым крупным источником финансирования отечественного рынка недвижимости являются государственные централизованные капитальные вложения. Такой участник финансирования имеет известные недостатки и сегодня может рассматриваться только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения.

Из федерального бюджета выделяются средства на строительство жилья:

для военнослужащих;

лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Из местных бюджетов средства выделяются:

на строительство жилых домов социального жилищного фонда для очередников бюджетных организаций;

коммунальное строительство, включая подготовку территорий для нового жилищного строительства;

развитие, ремонт и реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства.

1. Финансирование недвижимости

1. Формы кредитования объектов недвижимости

Финансовые ресурсы - это денежные средства, имеющиеся в распоряжении предпринимательской организации и предназначенные для осуществления текущих затрат и затрат по расширенному воспроизводству. Финансовые ресурсы формируются за счет целого ряда источников. Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и заемные денежные средства.

К собственным источникам финансирования относятся - амортизационные отчисления; средства, полученные от выпуска и продажи акций; чистая прибыль; суммы, выплачиваемые страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий; средства, выделенные вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями, финансово-промыш-ленными группами на безвозвратной основе.

К внешним источникам финансирования относятся - ассигнования государственных и местных бюджетов; иностранные инвестиции; различные формы заемных средств, в том числе кредиты, полученные от государства и фондов поддержки предпринимательства на возвратной основе; кредиты банков, инвестиционных фондов и компаний.

1. Банковский кредит

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит - один из основных источников заемных средств. Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и сами банки. В кредитной сделке каждый субъект выступает одновременно и как кредитор, и как заемщик. Кредиторами являются субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок. Застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк - в роли заемщика. Испрашивая у банка кредит, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора.

Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов, которые можно классифицировать по различным признакам:

1) сроку погашения - краткосрочные (до 1 года); среднесрочные (от 1 до 3 лет); долгосрочные (свыше 3 лет);

2) способу погашения - единовременные взносы и в рассрочку;

3) наличию обеспечения - доверительные ссуды, обеспеченные ссуды и ссуды под гарантии третьих лиц;

4) способу изменения ссудного процента - при погашении ссуды, в течении всего срока и в момент выдачи ссуды;

5) виду процентных ставок - фиксированные и плавающие.

6) целевому назначению - ссуды общего характера и целевые ссуды;

7) критериям заемщиков - межбанковские ссуды, аграрные, коммерческие, ссуды посредникам по фондовой бирже, ипотечные ссуды.

Кредит предоставляется на основе: срочности, платности и возвратности.

Принцип срочности означает, что кредит возвращается в строго определенный срок.

Принцип платности предполагает, что предприятие-заем-щик вносит в банк определенную плату за временное пользование денежными средствами. Плата за кредит определяется банковским процентом.

Принцип возвратности заключается в том, что кредит выдается лицам, которые, по мнению банка, в состоянии его своевременно вернуть.

При установлении платы за кредит коммерческие банки учитывают:

ставку рефинансирования ЦБР;

процентную ставку на межбанковском рынке;

среднюю процентную ставку, уплачиваемую банком своим клиентам по депозитным счетам различного вида;

структуру пассивов банка (чем выше доля привлеченных средств за счет дорогих депозитов, тем дороже выдаваемый кредит);

спрос на кредит;

сроки кредитования и кредитные риски в зависимости от вида обеспечения;

стабильность денежного обращения в стране.

Наиболее дешевые кредиты предоставляют крупные банки, имеющие широкую клиентскую базу. У таких банков значительный объем ресурсов образуется за счет устойчивых остатков средств на счетах клиентов, поэтому им нет необходимости обращаться за ресурсами к ЦБ или привлекать их на межбанковском рынке кредитов.

Применяемые банками методы оценки кредитоспособности заемщика различны, но все они основаны на использовании определенной системы финансовых коэффициентов.

Типичный набор включает:

коэффициент абсолютной ликвидности;

промежуточный коэффициент покрытия;

общий коэффициент покрытия;

коэффициент независимости.

Эти коэффициенты определяются по данным бухгалтерских балансов организаций-заемщиков. Для определения кредитоспособности могут использоваться и другие коэффициенты, например деловой активности, финансовой устойчивости, рентабельности и т.д.

Законодательство РФ предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения: залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.

Заемщик в качестве кредитного обеспечения может использовать одну или несколько форм обеспечения. Обеспечение кредита закрепляется в кредитном договоре. Обязательства по обеспечению кредита и его возврату оформляются одновременно с кредитным договором и являются обязательным приложением к договору.

Страхование ответственности заемщика за непогашение кредита - это форма обеспечения кредита, в которой ведущую роль играют страховые компании. Страхование кредитного риска является взаимовыгодной сделкой для всех участников кредитного процесса. Организация-заемщик гарантируется от потери деловой репутации из-за несвоевременного погашения кредита. Банк получает высокие гарантии возвратности кредита, хотя и не является прямым участником сделки. Страховая организация получает вознаграждение в виде страховой премии. Страхование кредитного риска удорожает кредит, но он становится более надежным.

Переуступка (цессия) в пользу банка требований и счетов заемщика к получению (дебиторская задолженность) используется как одна из форм обеспечения кредита. Например, по договору о цессии строительная организация может передать банку право распоряжения выручкой (или ее частью) с целью погашения выданного кредита и уплаты процентов за него.

Предоставление «связанных» кредитов предполагает право банка определять состав исполнителей работ и поставщиков оборудования и материалов по кредитуемому проекту. Данный вид кредитования используется иностранными банками, работающими на российском рынке.

Все вышеприведенное фиксируется в договоре между кредитором и заемщиком.

Заключение кредитных договоров выполняется за ряд этапов. На первом этапе клиент представляет в банк:

кредитную заявку, в которой указывается сумма, цель и срок испрашиваемого кредита;

технико-экономическое обоснование кредита либо инвестиционный бизнес-проект, который обосновывает потребность и эффективность использования ссуды;

копии контрактов и других документов, подтверждающих цель кредита и возможности его погашения;

годовой баланс и баланс на последнюю отчетную дату, необходимые для определения кредитоспособности клиента;

проект кредитного договора по принятой в банке форме;

договоры залога, гарантии, поручительства, договор страхования ответственности заемщика в зависимости от планируемой формы обеспечения кредита;

срочное обязательство-поручение по погашению кредита;

справку о заемных средствах, полученных в других банках;

справку из налоговой службы об отсутствии задолженности перед бюджетом и счетах, открытых в других банках.

В действительности процесс кредитования, как правило, более сложен, нередко в ходе строительства корректируются общая сумма кредита, графики его выдачи и погашения, сроки использования, процентные ставки и др. Все изменения согласовываются кредитором и заемщиком и закрепляются с помощью дополнений и изменений к кредитному соглашению.

Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

Сущность залога, описанная еще в римском праве, была емко и образно сформулирована российским юристом Д.И. Майером (1819-1856): «Право-залогопринимателя, ядро залога, состоит в праве требовать при неисправности должника продажи заложенного имущества с публичного торга и из выручки получить удовлетворение. Но чтобы право на получение удовлетворения из выручки за продажу определенной вещи могло считаться обеспечением по договору, нужно, чтобы оно было предоставлено доверителя предварительно - до нарушения им права по договору: в этом и состоит обеспечение, в противном случае можно говорить только о взыскании».

В общем случае залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. То есть залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога в качестве обеспечения выданного им займа). В случае неисполнения залогодателем обязательств (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

На залогодателя возлагаются обязанности: страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость; принимать меры по сохранению предмета залога, производить его капитальный и текущий ремонт; уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Предметом залога может выступать недвижимость, а именно права владения, пользования и распоряжения на нее. Законодательством предусмотрен и залог прав. Это имеет особое значение для тех вещей, которые обладают ограниченной оборотоспособностью. Предметом залога может быть также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает.

Чтобы определить, какое именно имущество может быть предметом залога, следует знать, какую обеспечительную функцию несет залог. Необходимым и основным признаком предмета залога является его «товарность»: в залог принимается только то, что законом не запрещено.

В качестве предмета залога запрещено использовать:

имущество, изъятое из оборота;

требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (например, об алиментах, о возмещении вреда);

иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом;

отдельные виды имущества, в частности имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания.

Также предметом залога не могут быть: культурные ценности, которые хранятся в государственных (муниципальных) музеях, библиотеках, архивах и т.п.; «золотая акция», так как она должна находиться только в государственной собственности; изделия, содержащие золото или серебро (если оно не относится к ювелирным или бытовым изделиям), а также полуфабрикаты, содержащие эти металлы. Это так называемые абсолютные случаи, при которых вещи не могут быть предметом залога ни при каких обстоятельствах.

В составе имущества, которое может быть использовано в качестве залога, деньги не обозначены, однако нет и запрета на залог денег. Валютные ценности могут быть предметом залога при выдаче кредитов клиентам. Эти операции могут производить банки, имеющие соответствующие лицензии.

В настоящее время предметом взыскания по долгам юридического лица признано все принадлежащее ему имущество, в том числе и основные средства. Предмет залога могут составлять и ценные бумаги - документы, удостоверяющие имущественное право, которое может быть реализовано только при предъявлении подлинного документа. Любая из ценных бумаг может стать предметом залога, если иное не предусмотрено законом. В качестве ценных бумаг выступают облигации, чеки, векселя, коносаменты, сберегательные сертификаты и др.

Предметом залога, обеспечивающего уплату таможенных платежей, могут служить товары и транспортные средства, свободная (рыночная) цена которых не ниже причитающихся к уплате сумм.

Залог - важнейший инструмент в правовом регулировании рыночных отношений - тесно связан с вопросами собственности, средствами возможной и первоначальной защиты предпринимателя от недобросовестного контрагента (партнера).

Залог выступает как одно из основных средств, позволяющих заставить должника исполнить обязательства, принятые по договору. Одновременно это один из способов, побуждающих должника возместить убытки и недополученные доходы, поскольку зачастую невозможно полностью взыскать убытки из-за отсутствия у должника достаточных средств. Из этого следует, что залог необходим для надлежащего исполнения должником своих обязанностей и служит гарантией удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника; наличие такого имущества и составляет отличительную черту залога. Здесь кредитор (веритель) действует по принципу «верю не лицу, а вещи», т.е. имеет место реальный, а не личный кредит. Поэтому залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо.

Залог обладает характерным свойством вещных прав - правом следования: право как бы следует за вещью. Где и в чьей бы собственности не находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.

Источники финансирования недвижимости (формы привлечения ресурсов)

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства. Возможна более детальная классификация: собственные и приравненные к ним средства; ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке; денежные поступления в порядке перераспределения.

К собственным источникам финансирования относятся:

• 1. Амортизационные отчислния, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов;
• 2. Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;
• 3. Отисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;
• 4. Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.;
• 5. Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
• 6. Благотворительньне взносы и пр.

На долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).

К внешним источникам финансирования относятся:

1. Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;

Основные направлений использования бюджетных средств:

• * Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;
• * Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;
• * Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;
• * Инженерная подготовка территорий под новое строительство.
• 2. Иностранные инвестиции предоставляемые в форме финансового пая или иного материального иои нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций;
• 3. Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставлясмые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях);
• 4. Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.

Банковский кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением на условиях срочности, возвратности, платности.

Банковские кредиты населению следует рассматривать как значительный источник средств на жилищное строительство. В связи с этим важное начение имеет испольование различных форм финансово-кредитного механизма:

• * Институты залога недвижимости;
• * Ипотечный кредит;
• * Льготное и бесплатное предоставление инженерно подготовленных территорий под застройку;
• * Предоставление предприятиями ссуд своим работникам под льготный процент и погашение взятых ими кредитов.
• 5. Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.

В странах с развитой рыночной экономикой термнны «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются в одинаковом смысле. В России эти экономические категории четко различаются. В силу недостаточно развитого инвестиционного рынка инвестиции в России часто не выполняют своей основной функции, оставаясь элементом чистого финансирования.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств): расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств - осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также является довольно редким и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.

Основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества других внешних источников накоплений.

Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

В этих условиях для расширения видов и источников финансирования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаимодействия государства с инвесторами, которые позволяют увеличить их капиталовложения в недвижимость (на примере Москвы):

• * Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
• * Эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
• * Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей Под ред. Ресина, Экономика недвижимости, изд-во «Дело», М 2000г, с. 100.

Инвестирование недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области.

1. Введение………………………………………………………2

2. Операции с недвижимостью:

· Купля – продажа………………………………………...4

· Аренда……………………………………………………6

· Ипотека………………………………………………….10

· Обмен жилых помещений………………………………11

· Дарение жилых помещений…………………………….12

3. Заключение…………………………………………………….14

4. Список литературы ……………………………………………15

Введение

Развитие рыночных отношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операций объектов недвижимости. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Объектами недвижимости являются:

Незастроенные земельные участки;

Жилые здания;

Многоэтажные жилые здания;

Квартиры в жилом доме;

Нежилые здания (нежилой фонд) – офисы, склады, магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.;

Промышленные и производственные здания;

Незавершенное строительство.

Участники рынка недвижимости:

Покупатель – продавец.

1. Оценщики (государственные, независимые)

2. Риэлторы (обмен, продажа)

3. Брокеры

5. Специалисты страхования и регистрации

6. Ипотечные банки

7. Средства массовой информации

Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за собственность.

Цена – это свершившийся факт.

Затраты – это мера издержек необходимых для создания объекта недвижимости.

Стоимость бывает в пользовании и в обмене:

В пользовании – это стоимость недвижимости для конкретного пользования, не связанная с рынком, т.е. с куплей-продажей. К этой стоимости относят: инвестиционную, балансовую стоимость для налогообложения.

В обмене – это рыночная стоимость, которая устанавливается на свободном, открытом рынке, при купле-продаже объекта недвижимости. Разновидности стоимости в обмене:

Ликвидационная – чистая сумма, которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная);

Залоговая – при предоставлении ипотечного кредита;

Страховая стоимость;

Арендная.

Различают следующие операции с недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека.

Купля-продажа

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель - принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег» . Купля-продажа представляет собой двусторонний договор.

Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).

Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила - продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов .

Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами - действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами - индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).

Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенно установить недвижимое имущество.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

Законодательством регламентирован тот факт, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).

Риэлтеры изобретают все новые и новые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг - страхование, кредитование и т.д.

Аренда

В договоре имущественного найма участвуют два контр агента: наблюдатель и наниматель. Наблюдатель - тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. «Договор имущественного найма,- пишет О.С.Иоффе,- есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю» . Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после осуществления договора, то имущественный наем является консессуальным договором. ОН является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наблюдателю за использование его имущества.

Можно выделить следующие юридические признаки договора имущественного найма:

· для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;

· имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование;

· предметом договора имущественного найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;

· договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибо каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности) .

Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не является правом собственности, а лишь правом извлечения из вещи той пользы, которая вытекает из их экономического назначения. «Содержание своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасаются со ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности»,- отмечает Г.Ф.Шершеневич . Кроме того, основным признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за представленное пользование. Этот признак настолько существенен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду.

Договор аренды представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользование другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).

8.1. Инвестирование в объекты недвижимости

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли. Вкладываемые средства называются инвестициями. Применительно к объектам недвижимости выделяют:

Реальные инвестиции – вложения в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);

Портфельные инвестиции – вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды – доход на ценные бумаги, аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках. Денежные средства вкладывают в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать прибыль. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;

Инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, зданиями, имущественным комплексом; сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и т. д.

В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные, государственные, иностранные и совместные.

Частные инвестиции – это вложение средств гражданами в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также инвестиции предприятий и организаций с негосударственной формой собственности.

Государственные инвестиции осуществляют федеральные, региональные и местные органы власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

Иностранные инвестиции – это вложения иностранных граждан, юридических лиц и государств.

Совместные инвестиции – это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнеров.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам. Причем для инвесторов предпочтительна покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы – физические и юридические лица, вкладывающие собственные, заемные и привлеченные средства в финансирование объектов недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

Правительство страны и правительства субъектов Федерации, Москвы, Санкт-Петербурга, субъектов со статусом автономных республик и других образований (Татарстана, Чувашии, Коми, Бурятии, Якутии, Тувы и др.), уполномоченных управлять государственным имуществом, либо структуры управления с имущественными правами;

Органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;

Предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

Совместные российско-зарубежные организации;

Зарубежные организации и другие юридические лица;

Отечественные и зарубежные физические лица;

Представительства иностранных государств;

Международные организации.

Инвесторы – это прямые вкладчики финансовых средств и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости.

Инвесторами могут быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие как индивидуальные инвесторы и в форме синдиката инвесторов.

Для реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости, необходимы разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т. д. Инвесторы могут осуществлять функции заказчика сами, через соответствующие службы либо через посредников юридических или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению и освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые фирмы, у которых отсутствуют собственные производственные мощности, но есть специалисты-менеджеры. Эти фирмы выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения различных работ строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда. Специалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе нестандартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д. Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.

Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы, к которым относятся страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды, фонды индивидуального жилищного строительства и др. Назначение указанных организаций – привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инвестирования.

Совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.

В зависимости от вида активов, в которые вкладываются инвестиции в недвижимость, они подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы. В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции, в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции. Последние связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и т. д.).

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве своем дополняют реальные инвестиции, т. е. большинство инвестиций, пройдя технологический круг, становятся реальными.

К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, лесными массивами и другими объектами недвижимости.

В зависимости от направлений вложений инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируют как жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и др. К экологическим относят проекты, результатом которых являются созданные природоохранные объекты, улучшение параметров действующих предприятий и т. д.

Инвестирование в недвижимость – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком – это не только стабильный актив, но и недвижимость, приносящая доход. Существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход. Действительно, в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости (капитала) во времени и приносит постоянный доход владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.

В России на фоне бурного развития рынка государственных и корпоративных ценных бумаг до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость. Государственная политика на рынке недвижимости, направленная на увеличение доходов от использования недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии создания эффективной системы защиты прав вкладчиков, что позволит восстановить доверие к инвестиционным институтам.

Основными инструментами такой политики должны стать жесткое регулирование деятельности инвестиционных институтов, осуществляющих инвестирование в недвижимость, и обязательное, нормативно закрепленное раскрытие информации о деятельности как инвестиционных институтов, так и других профессиональных участников рынка.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямым приобретением объекта недвижимости либо прав на него с целью последующего развития, покупкой зданий и сооружений с целью их эксплуатации и получения дохода.

Существуют разнообразные инвестиционные инструменты и технологии инвестирования в недвижимость. Наиболее широко применяются: реинвестиции собственных средств компании и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.

Одной из основных в системе инвестирования в сфере недвижимости является функция финансирования – перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций.

Вложение инвестиций в объекты недвижимости – это процесс предоставления и расходования денежных средств на осуществление инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является высокая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Основные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается объект недвижимости:

Финансирование с помощью только собственного капитала;

Финансирование с помощью заемного капитала;

Финансирование с помощью смешанного капитала – собственного и заемного.

Финансирование с помощью только собственного капитала (незаемных средств), т. е. расчет покупателя и продавца за объект недвижимости при совершении сделки за счет только собственных средств, применяется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости только за счет заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), требующим особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также встречается довольно редко и требует дополнительного страхования или иного дополнительного обеспечения.

Основной способ вложения инвестиций в объекты недвижимости – смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может вноситься одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в технологию общего кредитования, а также за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.

Предыдущая