Копим отдельно
До начала программы капитальных ремонтов домов собственники по закону имели право выбрать способ формирования взносов. Первый - это счет регионального оператора, на котором аккумулируются средства всех собственников и расходуются в соответствии с региональной программой. При этом работы проводятся в определенной очередности.
Альтернатива «общему котлу» - это открытие спецсчета для каждого конкретного многоквартирного дома. Тогда собственники могут быть уверены, что их взносы пойдут на ремонт именно их дома. Кроме того, они могут самостоятельно определять срок выполнения и виды работ, выбирать подрядную организацию, согласовывать смету и даже увеличивать размер ежемесячного взноса, если это необходимо.
«Индивидуальный способ накопления удобен для новостроек и относительно новых домов, - уверен директор ООО УК «ПЖРЭУ Курчатовского района» (г.Челябинск) Анатолий Давыденко . - Для старых и небольших домов этот способ неэффективен. Сбор от взносов будет небольшим, а все сроки по капремонту уже подошли. Когда они накопят? Где возьмут деньги? Нужно взвешенно подходить к формированию спецсчета. В нашем жилфонде около 400 многоквартирных домов. Сейчас только в одном из них открыт такой счет. Собственники еще четырех домов вышли с инициативой провести общие собрания с этой повесткой».
По словам директора ООО «ДЕЗ Калининского района» (г. Челябинск) Константина Смирнова , в их компании по инициативе собственников запущен проект по управлению спецсчетами капремонта: «Управляющая компания открывает спецсчет в банке с возможностью размещения средств на депозит под наиболее возможно высокий процент, затем разрабатывает индивидуальную для каждого дома программу капремонта, которая, как показывают расчеты, будет реализована гораздо быстрее региональной. Да и собственники спокойны: их деньги лежат в конкретном банке и расходуются на ремонт именно их дома».
Председатель ТСЖ «Возрождение» (г. Челябинск) Марина Пронина рассказала нашему сайту, что перейти на отдельный счет их дому удалось без особых проблем. Только за первые четыре месяца сборов на капремонт им удалось собрать больше 100 тысяч рублей. Эти деньги тут же пошли на ремонт протекающей кровли.
«Сначала я узнала все подробности в банке, на котором можно размещать средства на капремонт, - рассказывает о подготовке к открытию спецсчета собеседница. - Там же я получила список необходимых для этого документов, главный из которых - это протокол общего собрания жителей. Затем провели собрание жильцов: на очном голосовании было мало человек, поэтому позже голосование провели заочно. Большинством голосов было принято решение об открытии счета. Потом мы отправили уведомление об этом регоператору и передали данные в ГИС ЖКХ. Там наш дом включили в реестр домов, средства на капремонт которого аккумулируются на специальном счете».
Марина Пронина признается, что при переходе от регоператора на собственный счет дома есть нюансы. Например, контролировать ход и качество работ, выпускать и распространять квитанции ТСЖ или УК придется самостоятельно. Взыскание долгов с неплательщиков также ложится на плечи держателя счета. «Но плюсы перехода перевесили все эти нюансы, - говорит председатель ТСЖ «Возрождение». - Мы сами руководим процессом. Например, по региональной программе кровлю нашего дома нужно было бы ремонтировать в 2031 году. Благодаря спецсчету нам удалось сделать необходимый ремонт в этом году».
Пять шагов к спецсчету
Открыть специальный счет жители могут и после начала программы. Для этого достаточно выполнить определенный алгоритм действий.
Шаг 1. Найти свой дом в программе капремонта
В первую очередь необходимо найти свой дом в перечне многоквартирных домов, которые вошли в региональную программу капитального ремонта. Важно узнать, что дом не признан ветхо-аварийным, иначе дом попадает в другую федеральную программу - по переселению из аварийного жилья, и собственники не должны оплачивать взносы на капремонт.
Информацию о том, в какой период программы попал ваш дом, можно найти на сайте регионального оператора. Если дом включен в региональную программу капремонта, средства жителей направляются на счет регоператора и расходуются в соответствии с краткосрочными планами. Есть желание перейти от общей копилки на собственный счет дома? Тогда переходим ко второму шагу.
Шаг 2. Провести общее собрание собственников
Инициатором собрания может стать совет многоквартирного дома, председатель ТСЖ или ЖСК или инициативная группа из числа собственников. По новым поправкам в жилищный закон, с этого года инициировать собрание жильцов может и управляющая компания.
Организатор должен уведомить собственников о собрании и указать вопрос повестки дня - открытие спецсчета на капремонт.
Если количество присутствующих на собрании недостаточно для принятия решения, его можно провести повторно, уже в заочной форме. Заочное голосование считается правомочным, если поступило не менее две трети голосов от общего числа голосов в многоквартирном доме.
Шаг 3. Составить протокол решения общего собрания собственников
В протоколе нужно указать несколько моментов. Например, указать размер ежемесячного взноса (он может быть больше минимального тарифа, установленного в регионе), перечень работ и услуг по капремонту (он не может быть меньше указанных в программе - ремонт крыши, фундамента, фасада, внутренних инженерных коммуникаций). Если в доме есть лифт, то он также должен быть включен в этот перечень.
Обязательно нужно указать владельца специального счета. По закону им может быть только юридическое лицо - ТСЖ, ЖСК, управляющая компания или регоператор. Указать нужно и банк, в котором будет открыт специальный счет. Поменять держателя счета и кредитную организацию собственники вправе в любое время, если жители примут такое решение.
В конце июня этого года были приняты поправки в Жилищный кодекс, по которым на общем собрании по открытию спецсчета собственники должны решить и согласовать с будущим владельцем счета, что он будет заниматься распечаткой и доставкой квитанций, а также будет проводить претензионную работу с должниками. Это должно быть зафиксировано в протоколе. В противном случае специальный счет невозможно будет открыть.
Специальные счета в крупных банках для перечисления сборов за капитальный ремонт планируют защитить, как вклады. Такой законопроект подготовили в Минстрое РФ. Жителям домов со спецсчетами предлагают открывать «специальные депозиты» в любых банках из числа 50 крупнейших (с размером собственного капитала не менее 20 млрд руб.). В случае отзыва у банков лицензий вкладчики смогут получить вложенную сумму со спецсчетов в полном объеме.
Шаг 4. Выбрать банк для открытия счета
Специальный счет можно открыть в российских кредитных организациях, величина капитала которых составляет не менее чем 20 миллиардов рублей. Деньги, размещенные на счетах юрлиц, не входят в систему государственного страхования. Поэтому банки, в которых открывают спецсчета, должны иметь крупный размер собственных средств.
Специальный счет открывается на имя юрлица при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников жилья и других документов, предусмотренных банковскими правилами. Узнать о них можно будет непосредственно в кредитной организации.
В список банков, готовых обслуживать специальные счета для формирования фонда капитального ремонта, входят: «Банк ВТБ», «Сбербанк России», «Альфа-банк», «Россельхозбанк», «ЮниКредит Банк», Банк «Открытие», «Промсвязьбанк» и другие. Центробанк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях на своем официальном сайте.
Шаг 5. Уведомить об открытии спецсчета
В течение пяти дней после открытия счета в банке необходимо направить в госжилинспекцию справку из банка вместе с копией протокола общего собрания собственников. Также необходимо отправить уведомление регоператору.
Правда, сразу перейти на спецсчет у жильцов не получится. «Мы регулярно получаем заявление от различных управляющих организаций, которые открывают на домах спецсчета, процесс идет, - отмечает гендиректор регионального оператора капремонтов в Челябинской области Вадим Борисов . - Но воспользоваться накопленной суммой такие дома смогут не раньше, чем через один календарный год. Затем регоператор переводит все накопленные домом деньги на его счет».
25 декабря 2012 года Госдума приняла поправки в Жилищный кодекс, которые закрепили новый механизм накопления средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Теперь основная часть финансирования программы капремонта - это ежемесячные взносы собственников квартир. Они сами принимают решение, как они будут формировать фонд капитального ремонта: либо на специальном счете дома, либо на централизованном счёте у регионального оператора.
В соответствии с частью 3 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
Утвердить прилагаемые размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Правила
размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
(утв. Правительства РФ от 23 мая 2016 г. № 453)
1. Настоящие Правила устанавливают порядок и условия размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее соответственно - региональный оператор, фонд капитального ремонта), в российских кредитных организациях, соответствующих требованиям, установленным статьей 176 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - кредитные организации).
2. Временно свободными средствами фонда капитального ремонта для их размещения региональным оператором в кредитных организациях являются:
а) остатки средств, полученных от собственников помещений в многоквартирных домах, образовавшиеся на счете (счетах) регионального оператора, не использованные в предыдущем году в соответствии с требованиями к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, установленными частями 2 и 3 статьи 185 Жилищного кодекса Российской Федерации;
б) остатки средств, полученных из других не запрещенных законом источников, на счете (счетах) регионального оператора, не использованные в предыдущем году и не обремененные исполнением региональным оператором обязательств по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в текущем году и другими обязательными платежами;
в) средства, поступившие на счет (счета) регионального оператора в текущем году, если использование их региональным оператором для выполнения обязательств по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе по заключенным договорам об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, и другим обязательным платежам, не планируется в течение предстоящего календарного месяца и (или) квартала текущего года.
3. Размер временно свободных средств фонда капитального ремонта определяется высшим коллегиальным органом управления регионального оператора на основании данных о состоянии счета, финансового плана доходов и расходов регионального оператора, кассового плана исполнения региональным оператором денежных обязательств по заключенным договорам об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и (или) краткосрочным планом реализации региональной программы, а также на основании графика других обязательных платежей, осуществляемых за счет средств фонда капитального ремонта, и подлежит одобрению попечительским советом регионального оператора.
4. Предельный размер временно свободных средств фонда капитального ремонта, размещаемых раздельно по видам средств, указанных в настоящих Правил, устанавливается ежегодно высшим коллегиальным органом управления регионального оператора и подлежит одобрению попечительским советом регионального оператора.
5. Решение о размещении временно свободных средств принимается высшим коллегиальным органом управления регионального оператора.
6. Временно свободные средства фонда капитального ремонта размещаются на условиях договора банковского вклада (депозита) в валюте Российской Федерации в кредитных организациях, отобранных региональным оператором по результатам конкурса, проведенного в соответствии с положением о проведении конкурса по отбору кредитных организаций для открытия счетов региональным оператором, утверждаемым Правительством Российской Федерации.
7. Средства, указанные в настоящих Правил, размещаются на депозитах на срок не более 3 месяцев.
8. Региональный оператор обязан обеспечить постоянную проверку соответствия кредитных организаций, в которых временно размещены свободные средства фонда капитального ремонта, требованиям, с учетом которых каждая из них была допущена к участию в конкурсе по отбору кредитных организаций для открытия счетов региональным оператором.
9. Размещение временно свободных денежных средств фонда капитального ремонта не должно приводить к возникновению дефицита средств, необходимых для расчета за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, и риску привлечения регионального оператора к имущественной ответственности, предусмотренной договором об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах.
10. Договор банковского вклада (депозита), на основании которого размещаются временно свободные средства фонда капитального ремонта, предусматривает в том числе:
а) условие о возможности досрочного расторжения указанного договора региональным оператором в одностороннем порядке и изъятия размещенных временно свободных средств не позднее 1 рабочего дня со дня предъявления региональным оператором к кредитной организации требования о досрочном расторжении такого договора при возникновении дефицита средств, необходимых для расчета за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, при этом такое требование должно содержать информацию об объеме обязательств перед подрядными организациями за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту и подтверждение размера остатка денежных средств на счете (счетах) регионального оператора;
б) условие о возможности досрочного расторжения указанного договора региональным оператором в одностороннем порядке и изъятия размещенных временно свободных средств не позднее 1 рабочего дня со дня публикации Центральным банком Российской Федерации информации, свидетельствующей о том, что кредитная организация, в которой размещены временно свободные средства фонда капитального ремонта, перестала соответствовать требованиям, с учетом которых каждая из них была допущена к участию в конкурсе по отбору кредитных организаций для открытия счетов региональным оператором;
в) обязательство кредитной организации о выплате процентов на изъятую сумму депозита, начисленных исходя из процентной ставки, определенной указанным договором, и срока фактического действия такого договора, при досрочном его расторжении в случаях, предусмотренных и настоящего пункта.
Обзор документа
Утвержден порядок и условия размещения временно свободных средств фонда капремонта, формируемого на счете регионального оператора.
Установлено, какие средства признаются временно свободными. Это поступившие на счет регоператора остатки средств, полученных от собственников помещений и из других источников, не использованные в предыдущем году, а также средства, поступившие в текущем году, если их использоввание не планируется в предстоящем календарном месяце и (или) квартале текущего года.
Предельный размер временно свободных средств устанавливается ежегодно высшим коллегиальным органом управления регоператора и одобряется его попечительским советом.
Временно свободные средства размещаются на условиях договора банковского вклада (депозита) в кредитных организациях, отобранных по результатам конкурса. Такое размещение не должно приводить к возникновению дефицита средств, необходимых для расчёта за услуги и (или) работы по капремонту, и риску привлечения регоператора к имущественной ответственности.
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N
5
РАЗМЕЩЕНИЕ ЦЕЛЕВЫХ СРЕДСТВ ТСЖ НА
ДЕПОЗИТЕ
Сегодня мы рассмотрим обычную
ситуацию из практики ТСЖ: собственники
помещений в многоквартирном доме приняли
решение о проведении ремонта общего
имущества, который будет профинансирован
путем создания специального фонда
товарищества; отчисления в этот фонд будут
осуществляться ежемесячно; одновременно
было принято решение размещать собранные
средства на депозите. Как оформить такие
решения в соответствии с
законодательством? Могут ли жильцы
претендовать на получение процентов по
депозиту?
Решение о проведении ремонта
принимается квалифицированным
большинством (2/3) голосов собственников
помещений в многоквартирном доме на общем
собрании (пп. 1 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Следовательно, обязанность осуществлять
отчисления в специальный фонд на капремонт
возникает также у всех собственников,
несмотря на то что в соответствии с пп. 5 п. 2
ст. 145 ЖК РФ образование специальных фондов
товарищества относится к исключительной
компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Обратимся к вопросу о размещении средств на
депозитном счете в банке.
Целевое
назначение денежных средств
В связи с
размещением временно свободных денежных
средств, предназначенных для проведения
капремонта, на депозитном счете в банке
возникают вопросы: не нарушается ли целевое
назначение этих средств и должно ли
товарищество собственников жилья уплатить
с них налог на прибыль на основании п. 14 ст.
250 НК РФ?
Исчерпывающие ответы на эти
вопросы содержатся в Письме Минфина России
от 19.08.2009 N 03-03-06/4/68. В соответствии с п. 2 ст. 251
НК РФ при определении налоговой базы по
налогу на прибыль не учитываются доходы в
виде целевых поступлений на содержание
некоммерческой организации и ведение ею
уставной деятельности. Основным условием
применения данной нормы является
соблюдение целевого назначения средств
согласно решению общего собрания (то есть
расходование средств только на капремонт).
Кроме того, товариществу следует вести
раздельный учет доходов (расходов),
полученных (понесенных) в рамках целевых
поступлений.
При ответе на основной
вопрос (является ли размещение целевых
средств на депозитном счете в банке
нарушением их назначения) следует
рассматривать каждый конкретный случай с
точки зрения использования средств по
целевому назначению. По мнению Минфина, в
качестве критериев отнесения деятельности
по размещению временно свободных остатков
целевых средств, полученных в виде целевого
финансирования, в приносящих доход
финансовых активах к предпринимательской
деятельности могут использоваться
следующие обстоятельства:
1) наличие
расходов, направленных на получение дохода,
является основным критерием отнесения
деятельности к предпринимательской;
2)
некоммерческая организация должна
представить документальное обоснование
принимаемых решений о размещении временно
свободных остатков целевых средств в
приносящих доход финансовых активах с
точки зрения минимизации риска потери
(обесценивания) соответствующих средств;
3) некоммерческая организация должна
представить обоснование целесообразности
неполного использования целевых средств в
том периоде, в котором они получены ею, с
размещением свободных остатков таких
средств на депозитных счетах в учреждениях
банков по сравнению со стратегией полного
использования средств в текущем периоде, в
том числе обоснование того, что наличие
временно свободных остатков целевых
средств не приведет к сокращению масштабов
деятельности некоммерческой организации
(ее прекращению), а получение дохода
позволит за счет накопления средств
наиболее эффективно достигнуть уставных
целей.
Из изложенного следует, что закон
не запрещает ТСЖ размещать временно
свободные денежные средства на депозитном
счете в банке с целью их сохранения (но не с
целью извлечения прибыли!). Соответствующее
решение может быть принято как общим
собранием всех собственников (наиболее
предпочтительно), так и общим собранием
членов товарищества. В отсутствие четких
правовых норм, регулирующих вопросы,
связанные с размещением средств,
полученных от собственников, на депозите,
решение общего собрания должно максимально
восполнить все пробелы.
Распоряжение
денежными средствами на депозите
ТСЖ
обладает таким объемом полномочий, которым
его наделили закон и собственники. В первую
очередь деятельность товарищества связана
с исполнением различных обязанностей.
Одной из них может являться сбор денежных
средств на ремонт с собственников и
размещение их на специально открытом
депозитном счете.
Правление
товарищества вправе распоряжаться
денежными средствами в соответствии с
финансовым планом ТСЖ (п. 4 ст. 151 ЖК РФ),
который, в свою очередь, утверждается общим
собранием членов ТСЖ (пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Представляется, что решение о том, когда
могут быть потрачены средства на капремонт,
должно быть принято вместе с решениями о
проведении капремонта и размещении средств
на депозите в банке. Скорее всего, этот срок
будет привязан к определенной сумме
средств, предназначенных на ремонт.
Безусловно, указанные суммы не могут быть
потрачены на иные цели, кроме проведения
капремонта.
Таким образом, последнее
слово в решении вопроса о расходовании
средств на капремонт остается за
большинством собственников, несмотря на то
что эти деньги относятся к средствам ТСЖ (ч.
2 ст. 151 ЖК РФ).
Доходы в виде процентов по
депозиту
Размещая средства,
предназначенные для проведения капремонта,
на банковском депозите, ТСЖ рассчитывает на
получение процентов. Товариществу надо
иметь в виду, что в целях налогообложения
проценты, полученные от временного
размещения целевых средств на депозитных
счетах в банках, учитываются в составе
внереализационных доходов (п. 6 ст. 250 НК РФ),
следовательно, облагаются налогом на
прибыль (либо единым налогом, уплачиваемым
в связи с применением УСНО).
Основной
вопрос, требующий разрешения, касается
возможности распределения процентов по
депозиту между собственниками помещений в
доме (членами ТСЖ).
От редакции.
Обязательные платежи, вступительные и иные
взносы членов товарищества составляют
средства ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 151 ЖК РФ). При этом
имущество товарищества обособлено от
имущества его членов (п. 6 ст. 135 ЖК РФ).
Поэтому внесенные товариществу целевые
взносы поступают в его собственность,
следовательно, и доходы от их использования
(в виде процентов по депозиту) составляют
имущество ТСЖ. Собственники помещений не
вправе претендовать на такие доходы
никаким иным образом, кроме получения
выгоды от направления этих средств на
управление многоквартирным
домом.
Представим, что проценты были
распределены между членами ТСЖ. С точки
зрения налогового законодательства такое
распределение процентов является
нарушением целевого назначения средств,
предназначенных на ремонт. В данном случае
ТСЖ должно уплатить налог на прибыль со
всей суммы, находящейся на депозитном счете
(п. 14 ст. 250 НК РФ) на дату выплаты процентов
гражданам (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ). Кроме того,
собственники также будут обременены
необходимостью уплатить НДФЛ с тех сумм,
которые они получат в качестве процентов. В
результате денег на капремонт станет
меньше. Разве такую цель преследуют
собственники, принимая решение о
размещении средств на ремонт на депозитном
счете в банке? Вряд ли. Таким образом, с
экономической точки зрения собственникам
невыгодно распределение полученных
процентов.
Более того, такое
распределение противоречит гражданскому
законодательству. Напомним, что ТСЖ -
некоммерческая организация (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 50 ГК РФ
некоммерческой является организация, не
имеющая извлечение прибыли в качестве
основной цели деятельности и не
распределяющая полученную прибыль между
участниками. Следовательно, ТСЖ не вправе
распределять полученные по депозиту
проценты между своими членами.
При этом
распоряжение данными средствами
осуществляется правлением товарищества на
основании решения общего собрания членов
ТСЖ. Целесообразным представляется
направление полученных по вкладу процентов
на проведение капитального ремонта.
Собственники только выиграют от увеличения
фонда на ремонт. Не исключается возможность
направления полученных в виде процентов
средств на иные нужды. Главное, чтобы эти
средства были направлены на достижение
целей, связанных с управлением
многоквартирным домом.
Если "в деле"
управляющая организация
В заключение
коснемся возможности размещения на
депозите денежных средств, собираемых
управляющей организацией. Подобная
практика представляется как минимум
сомнительной.
Средства, полученные
управляющей организацией от собственников
помещений в доме, являются платой за услуги
этой организации, то есть ее доходом.
Управляющая организация, в отличие от
товарищества собственников жилья, не
связана решениями общего собрания
собственников в вопросе распоряжения
полученными денежными средствами.
Управляющая организация вправе разместить
полученные средства на депозитном счете в
банке. По крайней мере, законодательством
это не запрещено. В соответствии с п. 1 ст. 834,
п. 1 ст. 838 ГК РФ управляющая организация
приобретает статус вкладчика,
следовательно, именно она имеет право на
получение дохода в виде процентов по
вкладу. При этом, в отличие от ТСЖ,
управляющая организация не обязана
направлять полученные проценты на цели,
связанные с управлением многоквартирным
домом.
Таким образом, собственники
помещений при управлении их домом
управляющей организацией не могут получить
никакой выгоды в случае размещения во
вклады временно свободных денежных средств
управляющей организации.
* * *
Решение о
размещении на депозите средств фонда,
предназначенного для финансирования
ремонта общего имущества в многоквартирном
доме, ТСЖ целесообразно принять
одновременно с решением о проведении
капитального ремонта и формированием
соответствующего специального фонда.
Заключение договора банковского вклада не
является нарушением целевого назначения
собранных средств, но только при условии
выполнения рекомендаций Минфина. Проценты
по депозиту признаются налогооблагаемым
доходом ТСЖ, принадлежат товариществу и
могут быть использованы только на ведение
уставной деятельности. В силу прямого
указания закона этот доход не подлежит
распределению между членами ТСЖ
(собственниками помещений в
многоквартирном доме).
Г.Ю.Шарикова
Юрисконсульт
НП "Нижегородская
ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
10.05.2010
Спецсчета, на которых собственники собирают деньги для проведения капремонта своего дома, могут получить статус депозитных. Кроме того, на днях внесен в Госдуму законопроект, предлагающий освободить от налога на прибыль набежавшие на таких счетах проценты. Все это должно помочь защитить деньги собственников от инфляции, чтобы делать "заначку" на капремонт было реально и выгодно. Тем не менее на практике использовать данное им законом право собственникам помещений очень сложно.
Напомним, что закон установил две возможности накопить необходимые средства: счет регионального оператора (создается властями каждого региона) и "личный" спецсчет, который могут открыть в банке собственники одного дома. В первом случае возникает "общий котел": средствами распоряжается, перераспределяет их и проводит ремонт в установленные региональной программой сроки в разных домах "дядя" региональный оператор. Во втором - прав у собственников намного больше и прозрачность этой модели лучше, но и проблем при открытии спецсчета возникает "выше крыши".
Месяц назад свое веское слово по поводу введенного законом обязательного платежа на капремонт сказал Конституционный суд. Он подтвердил, что взимание взносов - это нормально, платить надо. При этом уверенности в том, что предложенные законодателями способы накопления будут работать, ни у специалистов, ни, тем более, у населения нет. Региональные операторы только появились, а в прессе уже масса сообщений о злоупотреблениях, нецелевом использовании денег, внесенных жителями.
"Правовое регулирование по двум моделям формирования фонда для капремонта многоквартирного дома у нас очень неравноценно, - пояснил "РГ" ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. - Спецсчету в законе посвящена целая глава. Но модель ориентирована скорее не на аккумулирование большой суммы, достаточной для проведения полного цикла работ по дому, а на то, чтобы скопить некую минимально необходимую сумму и периодически ее расходовать с последующим пополнением, оперативно выполняя выборочные ремонты". В принципе, и эта возможность, если пользоваться ею рачительно, помогает собственникам поддерживать дом в нормальном состоянии. Не секрет, что многие жилкооперативы и ТСЖ, члены которых регулярно "скидываются" на поддержание дома в порядке, до капремонта свое жилище зачастую и не доводят.
Тем не менее полностью от проведения серьезных, дорогостоящих работ не уйти. В других странах они выполняются не за счет 100-процентного накопления, а за счет кредитов. У нас о такой возможности говорят много лет, но выстроить правовое регулирование так, чтобы банки были заинтересованы сотрудничать с ТСЖ и УК, нам пока не удается.
"Фактически в России отсутствует практика получения кредитов на капремонт, - констатирует Дмитрий Гордеев. - Причин несколько. Это и небольшой уставной капитал - у УК он может быть только 10 тысяч рублей. И отсутствие у управляющих и ТСЖ имущества, которое могло бы использоваться в качестве залога".
В странах Балтии, где так же, как и у нас, есть понятия индивидуальной собственности на квартиру и общего домового имущества, проблему решили, создав государственные структуры, предоставляющие поручительство при получении кредита в банке. В Эстонии, например, этим занимается государственное гарантийное агентство: его первоначальный капитал сформирован за счет государства, а поручительства объединениям собственников оно дает за небольшую плату. "Разумеется, кредиты получают не все: агентство проверяет платежную дисциплину квартирных товариществ, насколько хорошо они работают, существует ли внутренний контроль и т.д., - поясняет Гордеев. - Но в итоге такой механизм снижает для банков риск невозвращения кредита, и они назначают небольшой процент".
В результате модель работает успешно: собственникам достаточно накопить 10-20% от предполагаемой сметы на ремонт, остальную сумму добавляет банк. К тому же предусмотрены и бюджетные гранты со стороны государства. Люди, получив кредит, выполняют работы, получают отремонтированный дом и спокойно возвращают кредит в течение 10-20 лет. А если, например, за счет проведенного утепления повышается энергоэффективность дома, то расходы собственников на отопление становятся меньше и, соответственно, часть кредита гасится за счет такой экономии.
Кстати
Кроме того, говорит Гордеев, для того, чтобы схема кредитования работала, нужно, чтобы регионы устанавливали норматив минимального размера фонда ремонта: желательно 20-30% от полной его стоимости. Накопив эту часть, недостающие средства собственники смогут получать за счет заимствования. Пока же нормативно-правовое поле фактически вынуждает людей пользоваться только первой моделью - услугами регионального оператора, и в этом котле пропадает мотивация развивать самоуправление и более рачительно относиться к капитальному ремонту.
