МОЛОДЫЕ УЧЕНЫЕ

УДК 352:65.261

Гайтамирова М.Р.1

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МО: СУБЪЕКТНО-ОБЪЕКТНЫЙ АСПЕКТ

Аннотация. В статье рассмотрены проблемы земельных ресурсов и их управления. Сформулированы основные положения и принципы управления земельными ресурсами муниципального образования в современный период развития земельных отношений в Российской Федерации.

Ключевые слова: земельные ресурсы, природно-ресурсный потенциал, управление земельными ресурсами, муниципальное образование.

Gaytamirova M.R.

MANAGEMENT OF LAND RESOURCES OF THE MUNICIPALITY: THE SUBJECT-OBJEKT ASPEKT

Abstract. The article deals with the problems of land resources and their management. The basic provisions and principles of land management at the present stage of development of land relations in the Russian Federation.

Keywords: land resources, natural-resource potential, land management, municipality.

Земля служит главным источником удовлетворения первостепенных потребностей человека, является важнейшим условием производства и поэтому имеет большое значение в жизни людей. Жизнь человечества немыслима без непрерывного использования земельных ресурсов как вещественного фактора и объекта общественных отношений. Под воздействием человеческого труда земля становится не только средством производства, вовлеченным в систему сельскохозяйственного или лесохозяйственного производства, но и выступает как материальное условие, и как активный фактор - главное средство производства, обладающее уникальной отличительной чертой - плодородием, то есть способностью воспроизводить растения, обеспечивая их необходимыми питательными веществами.

Уровень плодородия не постоянен и зависит от ряда социально-экономических, технологических и других факторов. Так, в результате воздействия на землю человеческого труда на

основе естественного плодородия возникло рукотворное (то есть искусственное) плодородие. Когда два вида плодородия слились в единое целое, окультуренный человеком грунт стал классическим прикладом природ-но-антропогенного фактора. Но нерациональное использование земли может привести к снижению этой уникальной способности. Поэтому вопрос об охране и организации рационального использования земель всегда лежит в плоскости интересов общества. Общество заинтересовано в том, чтобы тот, кому принадлежит земля, организовал ее использование наиболее оптимальным способом .

Как правило, при этом интересы общества и конкретного землепользователя совпадают. Но возможно и расхождение этих интересов. Да, конечно, что временный пользователь обнаружит интерес только к получению эффекта в течение того срока, пока он использует землю. Об этом еще в середине прошлого века писал К. Маркс: «... одна из самых больших препятс-

1 Гайтамирова Мадина Руслановна, магистрант, Северо-Кавказский институт-филиал РАНХиГС, г. Пятигорск, e-mail: [email protected]

Gaytamirova Madina, undergraduate. The North Caucasian institute-branch of RANEPA, Pyatigorsk, e-mail: roksana. со mi/ma il.ru

твий рационального земледелия, то, что фермер избегает всяких улучшений и расходов, если нельзя ожидать, что они вполне будут использованы до истечения срока аренды».

Интересы же общества как совокупности поколений включают в себя обеспечение сохранения земель и воспроизводства почвенного плодородия.

Учет интересов отдельного землепользователя и общества в целом по правилу «баланс интересов участников» позволяет судить о рациональном подходе в использовании земель различных категорий.

В значительной степени достижению такого баланса способствует сочетание в одном лице функций пользователя участка, что объективно стремится интенсифицировать использование земли и взять при этом максимальную выгоду, и его владельца, который стремится, в свою очередь, сохранить полезные свойства своего участка.

Так, обследование земель КФХ (крестьянс-ко-фермерские хозяйства), имеющих большие площади территорий и в собственности, и в аренде показали, что на собственной земле фермеры придерживаются системы севооборотов, вовремя вносят удобрения, удаляют камни и т. д., тогда как на арендованной земле (даже если она имеет большую потребность в мелиоративных работах) те самые фермеры игнорируют осуществление природно-защит-ных действий .

Таким образом, в процессе использования земли, особенно сельскохозяйственного назначения, должны сочетаться как интересы конкретных землепользователей, так и общества в целом, всех участников земельных отношений, в частности, потенциальных.

Использование земель муниципальных образований должно:

1) соответствовать социально-экономическим интересам развития страны в целом, региона, муниципального образования, отдельных отраслей, и конкретных землепользователей;

2) наиболее полно учитывать природные и экономические условия и свойства конкретных территорий и предусматривать оптимальное соотношение специализации и размеров производства с территориальными особенностями;

3) быть эффективно организовано для конкретных условий пространства и времени способом, обеспечивающим максимизацию экономического и социального эффекта с учетом соблюдения экологических требований;

4) обеспечивать оптимальное взаимодействие с окружающей средой, охрану земли в процессе ее использования, повышения плодородия почв и сохранения состава и соотношения земельных угодий;

5) предусматривать бережное отношение к земле, что включает в себя как количественную (борьба с негативными процессами, которые приводят к сокращению пригодных для использования площадей), так и качественную борьбу с вредителями;

6) предусматривать постоянное совершенствование технологических процессов, непосредственно связанных как с использованием земель, так и не связанных, но таких, которые влияют на состояние земель или качество выращиваемой продукции .

Осуществлять управление муниципальным имуществом в качестве собственника, реализовывать полномочия по распоряжению имуществом может субъект, наделенный соответствующими полномочиями.

Органы местного самоуправления владеют, пользуются, распоряжаются муниципальными землями и другими природными ресурсами в целях развития муниципального образования и обеспечения социально-экономических интересов его граждан. Право муниципальной собственности на землю закреплено ст. 9. Конституции Российской Федерации. .

В Земельном Кодексе Российской Федерации определены следующие полномочия органов местного самоуправления в сфере земельных отношений:

Резервирование земель;

Установление правил землепользования и

застройки территорий городских и сельских поселений;

Разработка и реализация местных про-

грамм использования и охраны земель,

Изъятие, в том числе путем выкупа, зе-

мельных участков для муниципальных нужд,

Иные полномочия по решению вопросов

местного значения в области использо-

вания и охраны земель, находящихся в муниципальной собственности .

Относительно земли как объекта управления можно встретить неуместное употребление терминов «земельно-ресурсный потенциал» или «земельные ресурсы», тогда как в большинстве речь идет о земельном участке как объекте земельно-имущественных отношений (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование).

Для характеристики земли - территории как интегрального ресурса природы, по сути, отсутствует адекватное определение. С большой вероятностью здесь можно использовать термин «земельно-ресурсный» потенциал или его модификации - «природно-ресурсный потенциал территории», «природный потенциал территории» и др., хотя вполне очевидна их ориентировочная способность. Так, в частности, значение слова «потенциал» однозначно детерминирует возможности использования земельной территории и помогает рассматривать их, как явление будущего (потенциал - от лат. Ро1епЦз сила, то есть свойства земли или присущие ей качества, средства, которые могут быть использованы для достижения определенной цели или решения какой-то проблемы, в частности, продовольственной или более широкой-экономической).

Как видим, даже краткий анализ толкований понятий и терминов в области использования земельных ресурсов дает некоторое представление о сложности проблемы. Во избежание терминологической путаницы и объяснения позиции далее приводятся определения понятий, употребляемых в области земельных отношений и сфере использования и охраны земель.

Итак, в современном понимании земельные ресурсы - сложное понятие, к которому условно можно применить определение «при-родно-социальное образование», характеризующееся признаками пространственного и интегрального ресурса - протяженностью, рельефом, недрами, водами, почвенным покровом, растительностью, а также является объектом хозяйственной деятельности и расселения, определяет экологические условия жизни людей.

Проще можно сказать, что земельные

ресурсы это - территориально-пространственно-природный базис исторического месторасположения народа и сложный соци-ально-эколого-экономический объект управления.

Вместе с общей площадью главными характеристиками земельных ресурсов являются - плотность населения на единицу этой площади и степень ее освоенности, а также наличие природно-минеральных ресурсов.

В настоящее время, нет единого и точного определения понятию «управление земельными ресурсами», более того, любое определение управления связано с понятиями, общепринятая формализация которых не проработана (система, цель, задачи, функции и т.д.).

Под управлением принято понимать действие со стороны какого-то активного начала относительно определенных объектов или со стороны субъекта управления по объекту управления. Оно направлено на достижение определенной цели, желаемого результата.

Цель управления - это заранее определенный результат (состояние объекта), на достижение которого направлены средства и методы регулирования социально-экономического развития и улучшения экологического состояния.

Наличие четких и однозначно понимаемых всеми заинтересованными сторонами целей позволяет использовать самый простой и самый корректный критерий эффективности управления - достижение поставленных целей.

Управление земельными ресурсами муниципального образования связано с использованием органами муниципальной власти организационно-экономического механизма воздействия на деятельность хозяйствования субъектов права путем установления определенных правил владения, пользования и распоряжениями земельными ресурсами.

К основным организационным действиям по управлению земельными ресурсами муниципального образования относятся:

1) планирование, т.е. определение и постановка целей, задач и методов принятия решения для достижения наиболее эффективного и рационального землепользования;

2) организация управленческой структуры с определением роли и задач каждого подразделения;

3) мотивация, то есть создание внутреннего побуждения управленческих структур к необходимым действиям;

4) контроль, то есть процесс обеспечения достижения целей управления .

Эти действия одновременно должны быть направлены на стимулирование деловой, инвестиционной активности и повышение эффективности использования земельной собственности, которая как объект предпринимательской деятельности служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с соответствующим доходом, что в условиях рынка является определяющим для каждого землевладельца и землепользователя.

Совершенствование системы управления земельными ресурсами, как важного фактора социально-экономического развития муниципальных образований является одним из узловых вопросов политики любого муници-

палитета. Кроме того, в России управление земельными ресурсами является ключевой проблемой земельной реформы, что до последнего времени не нашло окончательного решения, что, в свою очередь, связано с решением вопроса о путях экономического и политического развития России.

В современном обществе развернулась полемика о механизме развития земельных отношений: стихийный или сознательный (что регулируется государством).

По моему мнению, управление земельными ресурсами - это сознательное, целенаправленное влияние органов власти и общества на рациональное использование земли через рыночные земельные отношения. Это влияние основано на познании объективных закономерностей с целью обеспечения эффективного функционирования земельных ресурсов муниципального образования.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гусев Р.К. Земельное право: Уч. пособие. - Московская Государственная Юридическая Академия - М.: Контракт, 2012. - 340 с.

2. Улюкаев В.Х. Земельное право: Учебник. 3-е изд., испр. и доп. - М.: Былина, 2012. - 300 с.

А.В. Руднев1

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ

В учебном пособии рассматривается механизм формирования земельных отношений в

муниципальных образованиях. Даны основные понятия и особенности городской земли

как объекта исследования и управления, механизмы формирования земельного рынка,

методы оценки городской недвижимости. Анализируются различные подходы к системе

управления земельными ресурсами городов, взаимоотношения муниципальных органов

власти к проведению земельной реформы. Изложены механизмы осуществления деловых

операций на рынке городской земли, основы коммерческого землепользования и

данные о влиянии земельных платежей на бюджет городов и пути совершенствования

рассматриваемой проблемы.

Учебное пособие построено на основе действующих российских нормативных актов и

содержит базовый материал по управлению земельными ресурсами г. Москвы.

© Руднев А. В., 1998

ВВЕДЕНИЕ

Одним из главных элементов современной земельной реформы является формирование

земельных отношений в городах. Земельная реформа коренным образом меняет

земельный строй страны - ушла в прошлое исключительная собственность государства

на землю, появились различные формы собственности, земля становится объектом

гражданско-правовых сделок, земельные споры рассматриваются в судах.

Деятельность землепользователей в городах и других поселениях, особенности

управления муниципальной землей представляет несомненный интерес. Городские

земли - уникальный ресурс - пространственная база для развития урбанизации и

размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное

национальное богатство, созданное трудом человека. К названным землям

законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты поселений,

которая является для них внешней границей. Черта поселений отделяет городские

земли от иных земель.

Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли

земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления

муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями в области

земельных отношений, органы местного самоуправления планируют использование

земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права

собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают

плату за землю. Однако в нашей стране земельные платежи в общей структуре

доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах

земельные налоги традиционно являются одним из главных источников бюджета.

Общеизвестно, что реальность и эффективность местного самоуправления

определяется прежде всего материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их

распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов

заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику. И в

первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и,

в частности, платы за городские земли.

Управление земельными ресурсами городов на современном этапе связано, прежде

всего, с практическим определением права собственности на городские земли,

разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по

территориальным уровням управления, совершенствованием системы управления

имущественно-земельным комплексом города, разграничением функций управления

городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением

дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от

рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка

городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.

Вместе с тем, чтобы понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего дня современного

города, необходимо также иметь четкое представление о градообразующих факторах

каждого административно-территориального образования, возможностях влияния

средствами управления и права на состояние развития города, его окружающей

природной среды.

От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы,

будет зависеть градостроительная, социальная и бюджетная политика города,

реализация социально-экономических приоритетов городского развития.

В рамках учебного пособия студентам специальности 061000 “Государственное и

муниципальное управление” даются общие сведения и представления о деятельности

землепользователей в городе, рациональном использовании земель поселений и

системе управления муниципальными землями, которые дополняют курс лекций,

1. ГОРОДСКИЕ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ

Земля представляет собой поверхностный слой земной коры, включающий голую

материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы и другие элементы. Земля

обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах

производства.

Земельные ресурсы - земли, которые находятся в границах территории государства,

за исключением территориального моря.

Земельные отношения - общественные отношения между органами государственной

власти и местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу

владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу,

площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в

государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав

на землю.

Граница земельного участка фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь

земельного участка определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус

земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование

и форму законного владения.

Владельцы земельного участка - общее наименование лиц, имеющих право

собственности на земельный участок постоянного (бессрочного) пользования,

пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка.

Землеустройство представляет собой систему государственных мероприятий,

направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных

ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных

и внутрихозяйственных планов землеустройства.

Мониторинг земель представляет собой систему наблюдений (съемки, обследования и

изыскания) за состоянием земель, оценок этих изменений, прогноз и выработку

а также систему информационного обеспечения ведения государственного земельного

кадастра, землепользования, землеустройства, государственного контроля за

использованием и охраной земель, иных функций государственного и местного

управления земельными ресурсами.

Земля проявляет различные функции, которые обуславливают ее взаимосвязь с

человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля

выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека -

социальную; как территория государства, пространственный предел государственной

власти - политическую; как объект хозяйствования - экономическую функцию.

Классификация функций и качеств земли представлена на рис. 1.

Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом

пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так

как именно она является основой для существования человечества. Исследования

проводились в рамках различных научных дисциплин, включая географию,

юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля

изучается различными путями, поэтому существуют разнообразные определения самого

понятия земли.

Поэтому формирование земельных отношений в городах должно строиться на понимании

всех концепций, только это позволит создать основу и базовые знания для

эффективного управления земельными ресурсами.

Географическая концепция земли во многом формирует основы знаний о земле,

которые необходимы при исследовании данного вопроса. Землю можно использовать

для множества целей - сельское хозяйство, объекты торговли, промышленности,

жилищного строительства, отдыха и т.д.

Конкретные решения о землепользовании определяются климатом, топографией и

распределением природных ресурсов, наличием центров народонаселения и условиями

развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия каждого

элемента изменяется в зависимости от географического положения. И поэтому

предмет географических исследований имеет важное значение для земельного

регулирования.

Сущность юридической концепции земли как объекта недвижимости определена тем,

что переход на современном этапе к ликвидации монополии государственной

собственности на землю существенным образом изменил характер и содержание

земельных отношений. В результате установления множественности форм земельной

собственности и включения земли как объекта недвижимости в систему рыночного

оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды земельные

отношения приобрели имущественный характер. К недвижимым вещам относятся

земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно

связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба

их назначению невозможно.

Если физические характеристики и юридические ограничения в большей степени

влияют на характер землепользования, то все большее количество социальных групп

проявляет интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены

соответствующие права. Многие люди хотят сохранить первозданную красоту земли и

ставят во главу угла экологические аспекты землепользования - социальная

концепция, другие рассматривают землю, в первую очередь, как важный рыночный

товар и стремятся интенсивно его использовать - экономическая концепция земли.

Сочетание интересов данных групп и их регулирование определяется правительством

и местными органами власти.

Существуя как природный объект без воздействия человека, земля как средство

производства обладает рядом качеств.

Важнейшей отличительной особенностью земли, позволяющей ей выступать в сельском,

лесных и садово-парковых хозяйствах главным средством производства, являетсяДипломная работа >> Ботаника и сельское хоз-во

Человека и устойчивого развития поселения. Объектом управления земельными ресурсами в муниципальном образовании выступают земельные участки, в установленных границах, с фиксированной...

Порядок осуществления государственного кадастрового учета земель на уровне муниципального образования

Дипломная работа >> Ботаника и сельское хоз-во

... муниципального образования задача земельного кадастра заключается во всестороннем количественном и качественном описании каждого земельного участка, земельных ресурсов муниципального образования ...

Управление финансами муниципальных образований : состояние, направления совершенствования

Дипломная работа >> Финансовые науки

Эффективной системы управления земельными ресурсами ; 2. Обеспечение увеличения доходов от использования земельных ресурсов ; 3. ... муниципального образования . Таблица 17 Применение самообложения граждан в муниципальных образованиях Лебедянского муниципального ...

Земельные ресурсы как объект управления

Реферат >> Государство и право

РФ и муниципальных образований ; · государственные исполнительные органы; · исполнительные органы муниципальных образований . 2. Субъекты права, осуществляющие управление земельными ресурсами : · хозяйствующие...

Под государственным управлением земельными ресурсами

понимают организационно-правовое и экономическое воздействие государства на использование и охрану земель на территории РФ. Государственное управление можно также рассматривать как осуществление исполнительными органами государственной власти и местного самоуправления своих полномочий по земельным вопросам в целях организации рационального использования и охраны всех земель на территории РФ.

Государство осуществляет управление землей в двух аспектах:

• - как собственник земли, недвижимого имущества (хозяйственное управление);
• - как суверен, осуществляющий публичное управление в отношении всех земель независимо от форм собственности.

Управление землями на территории России осуществляют:

• - Российская Федерация (в лице федеральных органов государственной власти);
• - субъекты Российской Федерации (в лице региональных органов государственной власти);
• - муниципальные образования или органы местного самоуправления.

Цели государственного управления землями:

• - реализация органами власти и управления своих правомочий в соответствии с законодательством;
• - организация рационального использования и охраны всех земель;
• - охрана прав на землю граждан и юридических лиц.

Стратегические задачи муниципального управления землями:

• - повышение эффективности использования земли на территории муниципального образования;
• - увеличение доходной части местного бюджета от земельных платежей и сделок с землей;
• - максимальное удовлетворение потребностей в земельных участках;
• - устойчивое использование земель;
• - предельное увеличение земли в оборот.

Полномочия Российской Федерации в области земельных отношений закреплены в ст. 9 Земельного кодекса:

• - установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;
• - установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;
• - государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного надзора, землеустройства;
• - осуществление государственного земельного надзора;
• - установление порядка резервирования земель, изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;
• - резервирование земель, изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации;
• - разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель;
• - иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Федерации Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, федеральными законами. 1

Российская Федерация также осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

Структура федеральных органов исполнительной власти (см. табл. 2), реализующая полномочия Российской Федерации в сфере земельных отношений, утверждена Указом Президента РФ от 21.05.2012 № 636.

Структура федеральных органов исполнительной власти

Федеральные министерства	Министерство природных ресурсов и экологии	Министерство сельского хозяйства	Министерство экономического развития
Координируемые ими службы и агентства	Федеральная служба по надзору в сфере природопользования; Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды; Федеральное агентство лесного хозяйства	Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору	Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии; Федеральное агентство по управлению государственным имуществом
	Земли особо охраняемых природных территорий и объектов; Земли лесного фонда; Земли водного фонда	Земли сельскохозяйственного назначения

Система органов государственного управления земельными ресурсами на федеральном уровне регулируется следующими документами:

• - Указ Президента РФ от 21.05.2012 № 636 «О структуре федеральных органов исполнительной власти»;
• - Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 № 437 «О Министерстве экономического развития РФ»;
• - Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;
• - Постановление Правительства РФ от 29.05.2008 № 404 «О Министерстве природных ресурсов и экологии РФ»;
• - Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 № 400 «Об утверждении Положения о Федеральной службе по надзору в сфере природопользования...»;
• - Постановление Правительства РФ от 12.06.2008 № 450 «О Министерстве сельского хозяйства РФ»;
• - Постановление Правительства РФ от 09.02.2012 № 109 «О полномочиях Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды по изъятию, предоставлению земельных участков и резервированию земель»;

К полномочиям субъектов Российской Федерации в области земельных отношений относятся:

• - резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации;
• - разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации;
• - иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

Субъекты Российской Федерации также осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.

Система органов государственной власти республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов, осуществляющих управление земельными ресурсами, устанавливается субъектами РФ самостоятельно. Субъекты РФ вправе самостоятельно определять систему органов государственной власти в регионе, устанавливать их статус, наименование, порядок формирования, компетенцию и др. В то же время действие принципа самостоятельности ограничено положением Конституции

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся:

• - резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд;
• - установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований;
• - разработка и реализация местных программ использования и охраны земель;
• - иные полномочия, направленные на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель . Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Органы местного самоуправления нс входят в систему органов государственной власти. Структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения .

Порядок формирования, полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность органов местного самоуправления, а также иные вопросы организации и деятельности указанных органов определяются уставом муниципального образования в соответствии с законом субъекта Российской Федерации 1 .

К основным функциям государственного управления земельными ресурсами можно отнести:

• - перевод земель из одной категории в другую;
• - мониторинг земель;
• - землеустройство;
• - ведение государственного кадастра недвижимости;
• - планирование использования земель;
• - территориальное зонирование;
• - оценка земель;
• - предоставление земельных участков и изъятие земель;
• - контроль за использованием и охраной земель;
• - государственная регистрация прав на землю и сделок с ней.

Перевод земель из одной категории в другую - это изменение

категории и целевого назначения земельного участка, т. е. деятельность уполномоченных органов по установлению фактической цели использования земельного участка, изучению природных, социальных, экономических и иных факторов использования земельного участка, направленному на выбор того целевого назначения, которое бы соответствовало эффективному и рациональному использованию земельного участка, а также издание индивидуального правового акта об отнесении земельного участка к определенной категории.

Перевод земель осуществляется в соответствии со ст. 8 Земельного кодекса, Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», градостроительным, лесным и иным федеральным законодательством.

Перевод земель осуществляется:

• 1 СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822.
• - из земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
• - из земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
• - из земель, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Для земель, находящихся в частной собственности:

• - перевод земель сельскохозяйственного назначения осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• - перевод земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Мониторинг земель - это система наблюдений за состоянием земель. Мониторинг земель является составной частью мониторинга за состоянием окружающей природной среды. Объектами мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации. Мониторинг осуществляется несколькими федеральными органами исполнительной власти во взаимодействии друг с другом, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным.

Задачами мониторинга являются:

• - своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов;
• - информационное обеспечение ведения государственного кадастра недвижимости, в том числе земель, государственного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;
• - обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

Порядок осуществления государственного мониторинга земель регулируется Положением об осуществлении государственного мониторинга, утвержденным Постановлением Правительства от 28.11.2002 № 846.

Мониторинг включает в себя:

• - сбор информации о состоянии земель, ее обработку и хранение;
• - непрерывное наблюдение за использованием земель исходя из их целевого назначения и разрешенного использования;
• - анализ и оценку качественного состояния земель с учетом воздействия природных и антропогенных факторов.

В зависимости от сроков и периодичности проведения съемки наблюдения и обследования делятся на:

• - базовые (проводятся для получения данных о состоянии земель на момент начала ведения мониторинга);
• - периодические (раз в три года и более);
• - оперативные (фиксирующие текущие изменения).

Землеустройство - система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ (внутрихозяйственное землеустройство).

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства в основном осуществляется ст. 68, 69 ЗК РФ и Федеральным законом от 18.06.2001 «О землеустройстве» 1 .

" СЗ РФ. 2001. №26. Ст. 2582.

Цель землеустройства заключается в обеспечении рационального использования земель, их охраны, улучшении ландшафтов. Различают территориальное и внутрихозяйственное землеустройство. Объектами территориального землеустройства являются территории субъектов РФ, муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков. Объектами внутрихозяйственного землеустройства являются земельные участки, используемые гражданами и юридическими лицами для сельскохозяйственного производства, и территории, используемые общинами коренных малочисленных народов для обеспечения их традиционного образа жизни.

Землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда. При проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном законом порядке.

В случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд, собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны обеспечить доступ к земельным участкам для проведения землеустройства.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Под землеустроительным процессом понимается организация и порядок проведения землеустройства.

Землеустроительный процесс состоит из следующих этапов:

• - из подготовительных работ;
• - разработки прогнозов, схем, проектов землеустройства;
• - рассмотрения и утверждения проектной документации;
• - перенесения проектов в натуру (на местность);
• - оформления и выдачи землеустроительных материалов и документов;
• - осуществления авторского надзора за выполнением проектов землеустройства собственниками земли, землевладельцами, землепользователями и арендаторами.

• Ч. 1 ст. 77 Конституции РФ // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
• СЗ РФ. 1999. № 42. Ст. 5005.
• Ст. 11 Земельного кодекса РФ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
• СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822.

Введение

Раздел 1. Теоретическая часть

Раздел 2. Аналитическая часть

2.4 Оценка стоимости земельного участка

Раздел 3. Проектная часть

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность курсовой работы обусловлена тем, что управление земельными отношениями и земельными ресурсами является одной из основных задач муниципальных властей. Проводимые на современном этапе земельные преобразования требуют совершенствования системы управления муниципальными земельными ресурсами, финансового, информационного и кадрового обеспечения, системы качественной и экономической оценки земель и т.д. Острота земельных отношений выдвигает их в качестве основного направления экономической и социальной политики государства, что определяет народнохозяйственную значимость эффективного управления земельными ресурсами.

Повышение эффективности использования земли связано с многогранностью и взаимозависимостью функций и свойств земли, что, в свою очередь, влияет на сущность, содержание и механизмы управления земельными ресурсами.

Глобальной целью управления земельными отношениями на муниципальной территории, является повышение стоимости земли и объектов недвижимости за счет рационального использования и охраны земель, сохранения и создания благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, защиты прав на землю граждан, юридических лиц и органов государственной и муниципальной власти, развития различных организационно-правовых форм хозяйствования на земле.

Объектом курсового проекта выступило муниципальное образование г.Подольск.

Предметом - повышение эффективности управления муниципальной земельной собственностью.

Цель курсового проекта - разработать мероприятия по повышению эффективности использования муниципальных земель г.Подольска.

1. Рассмотреть земельные ресурсы как объект управления.
2. Определить основные направления по совершенствованию управления муниципальными земельными ресурсами.
3. Проанализировать управление земельными объектами г.Подольска.
4. Предложить мероприятия по совершенствованию управления муниципальными земельными ресурсами г.Подольска.

Раздел 1. Теоретическая часть

1.1. Земельные ресурсы как объект управления

Наиболее дискуссионным в проблеме земельных отношений является вопрос о земле как об объекте "купли-продажи". Земля как объект хозяйствования не исключает развитие земельного рынка, но не рынка как такового в его полном объеме, а рынка прав владения, пользования и аренды, который требует своих структур, механизмов учета движения земельных ресурсов и управления ими, строгого определения прав и ответственности земельных пользователей.

Земля как объект собственности в силу ее потенциально высокой цены становится практически не доступной широкому кругу землепользователей. В то же время как объект хозяйствования земельные участки более привлекательны, поскольку арендная плата (в любой обоснованной системе арендных отношений), составляет лишь часть годового дохода, а аренда земли не требует значительных разовых вложений в ее приобретение. И не случайно, в мировой системе земельных отношений роль аренды (и без того господствующая) неуклонно растет.

Российскую земельную политику следует подчинить не решению задачи повсеместного изменения форм земельной собственности, а формированию комплекса факторов, обеспечивающих сохранность земель, их эффективное использование.

Эффективное производство на землях сельскохозяйственного назначения в широкой практике ведется и без частной собственности, что подтверждает опыт стран с развитым арендным землепользованием. В связи с этим первоочередное внимание следует уделять не вопросам собственности на землю, а проблемам совершенствования управления земельными ресурсами.

Управление земельным фондом представляет собой распорядительную деятельность соответствующих государственных органов, направленную на обеспечение рационального использования и охраны единого земельного фонда страны. В обеспечении рационального использования и охраны земельного фонда помимо государственного управления существенное значение имеет также внутрихозяйственное управление им, которое можно рассматривать как неотъемлемый элемент государственной системы управления земельным фондом.

Являясь объектом управления, земельные ресурсы, в свою очередь, влияют на функции управления этими ресурсами, определяют состав и объем информации, необходимой для управления ими.

Наряду с этим управление земельными ресурсами невозможно без владения достоверной информации о качественной характеристике каждого конкретного рабочего участка, т.к. неправильная оценка их потенциальных возможностей может свести на нет результаты планирования, которое является одной из основных функций управления.

Регулирующая функция управления земельными ресурсами наиболее ярко проявляется в дифференцированном доведении плановых заданий до структурных подразделений землепользователей; при оценке их деятельности; при перспективном переустройстве и реорганизации хозяйств; при распределении единого государственного земельного фонда между отраслями народного хозяйства. Основным инструментом регулирования земельных ресурсов должна быть теория ренты, обеспечивающая объективный дифференцированный подход не только к предоставлению и использованию земли, но и к налогообложению результатов деятельности на ней.

Процессы управления, по своей внутренней сущности, являются информационными процессами, то есть единые для всех систем свойства управления основаны на наиболее общих законах получения, хранения, преобразования и передачи информации. Таким образом, управление представляет собой процесс, в ходе которого управляющая система получает информацию об объекте управления и состоянии внешней среды, накапливает эту информацию и перерабатывает ее в управляющие воздействия, которые передаются объекту управления.

Эффективность управления в определяющей степени зависит от качества его информационного обеспечения. Поэтому создание целостной, эффективной и гибкой системы управления невозможно без комплексной автоматизации сбора информации, ее регистрации, передачи, хранения, переработки и доведения выработанных решений до объектов управления. Для этого необходим комплекс технических и программных средств, позволяющий автоматизировать информационные процессы, возникающие при управлении как социально-экономическими системами в целом, так и их отдельными ресурсами. Системный подход к управлению предполагает использование такого комплекса в рамках автоматизированных информационных систем.

1.2. Направления совершенствования управления муниципальными земельными ресурсами

Пути совершенствования управления муниципальными земельными ресурсами на настоящем этапе является:

• полная инвентаризация земельных ресурсов;
• классификация всех земельных участков в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;
• рыночная оценка отдельных земельных участков;
• проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро- тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды на землю, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

• регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;
• действовать в интересах всех членов местного сообщества;
• обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду земельных участков, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем - ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными, зато последний отразил реальное изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальные земельные ресурсы.

Раздел 2. Аналитическая часть

2.1. Характеристика органов управления муниципальными земельными ресурсами

Комитет по управлению имуществом г.Подольска (в дальнейшем - Комитет) создан в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" .

Комитет в соответствии с Уставом осуществляет от имени муниципального образования управление и распоряжение муниципальной собственностью.
Комитет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Московской области, Уставом и иными нормативными правовыми актами г.Подольска. Глава г.Подольска вправе установить для Комитета перечень вопросов, решения по которым принимаются только по согласованию с ним.

В целях реализации закрепленных за Комитетом задач и функций Комитет в пределах своей компетенции взаимодействует с органами исполнительной и законодательной власти Московской области и Российской Федерации, со всеми структурными подразделениями администрации г.Подольска, с предприятиями, учреждениями и организациями, осуществляющими деятельность на территории города, а также с другими организациями.

Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений:ОТДЕЛ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

• ОТДЕЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ ИМУЩЕСТВА
• КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ СЕКТОР
• СЕКТОР РЕЕСТРА
• ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ
• БУХГАЛТЕРИЯ
• ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ОТДЕЛ
• ОТДЕЛ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И УЧРЕЖДЕНИЯМИ
• ОТДЕЛ ПРИВАТИЗАЦИИ
• ОТДЕЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
• ОТДЕЛ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
• КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ
• ОТДЕЛ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
• ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

Основными направлениями деятельности являются (Схема 2.1).

1. Обеспечение экономически эффективного управления муниципальным имуществом в пределах полномочий, определенных настоящим Положением и законодательством.
2. Реализация на основе действующего законодательства единой государственной политики по приватизации муниципального имущества.
3. Разработка и реализация Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества, утверждаемого Советом депутатов г.Подольска на основе требований законодательства РФ и Московской области.
4. Осуществление контроля за использованием имущества муниципального образования «г.Подольск». Защита имущественных интересов муниципального образования в соответствии с действующим законодательством.
5. Реализация иных задач, исполнение которых возлагается на Комитет органами государственной власти РФ, Московской области, а также органами местного самоуправления г.Подольска в пределах их компетенции.

Функции отдела земельных отношений состоят в следующем:

Рассматривает просьбы граждан и юридических лиц о предоставлении земельных участков для разных видов использования, готовит проекты правоустанавливающих документов на распоряжение земельными участками (в пределах компетенции администрации муниципального образования);

Готовит предложения по планированию использования земель, находящихся в ведении муниципального образования;

Организует разработку и осуществление планов земельно-хозяйственного устройства территории г. Подольска;

Согласовывает изъятие и предоставление земель, осуществляемые (в установленном законом порядке) органами государственной власти и управления;

Осуществляет контроль за взиманием платы за землю;

В пределах полномочий осуществляет контроль за использованием и охраной земель;

Принимает необходимые меры в области защиты прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

Участвует (в пределах компетенции и предоставленных полномочий) в разрешении земельных споров;

Организует ведение работ по землеустройству, дает заключение по планам землеустроительных работ, производимых на территории г. Подольска.

Определяет и согласовывает условия проведения изыскательских работ на территории города;

Готовит в соответствии с законодательством решение о наложении штрафов за ущерб, причиненный земельным и другим природным ресурсам, за нарушение условий договоров аренды, а так же предложения об обращении в суд по вопросам, входящим в его компетенцию;

Готовит и проводит аукционы по продаже земельных участков в собственность или прав аренды на территории города;

Готовит проведение различных комиссий по земельным вопросам (в пределах компетенции);

Разрабатывает и готовит проекты нормативно-правовых актов, издаваемых органом местного самоуправления по вопросам землепользования;

Создает и ведет базу данных по вопросам, касающихся распоряжения землей;

Взаимодействует со смежными службами, городскими и Федеральными структурами по вопросам своей компетенции.

Консультирует граждан и юридических лиц по вопросам оформления правоустанавливающих документов на землю, использования земель.

Отдел аренды земельных участков является структурным подразделением отдела земельных отношений.

Его основные функции состоят в следующем:

• оформление и заключение договоров аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на основании принятых постановлений о предоставлении земельных участков;
• подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о заключении договоров аренды, купли-продажи земли, безвозмездного срочного пользования землей;
• оформление и заключение дополнительных соглашений к договорам аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей;
• подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей:
• расторжение договоров аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей путем подготовки соглашений о расторжении договоров;
• подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о передаче прав аренды земельных участков, о сдаче земельных участков в залог и субаренду;
• оформление проектов доверенностей от имени Комитета юридическим и физическим лицам на осуществление государственной регистрации права собственности на земельные участки;
• ведение учета плательщиков арендной платы за землю, взимание арендной платы за землю, осуществление контроля за правильностью ее исчисления и полнотой уплаты;
• осуществление контроля за полнотой уплаты средств от продажи земли;
• осуществление работы с письмами плательщиков по зачетам, изменению кодов бюджетной классификации, возвратам платежей по договорам аренды земельных участков;
• осуществление сверки с арендаторами начисленной и уплаченной арендной платы за землю по договорам аренды земли;
• осуществление работы по погашению задолженности по арендной плате за землю путем оформления и направления арендаторам земли предарбитражных предупреждений;
• подготовку документов в суд по взысканию задолженности по арендной плате за землю по договорам аренды земли;
• подготовку и направление арендаторам земли уведомлений о размере арендной платы за землю;
• подготовку и направление арендаторам земли уведомлений об истечении срока аренды земельных участков;
• подготовку и направление юридическим лицам и гражданам писем о необходимости заключить договоры аренды, купли-продажи земли, безвозмездного срочного пользования землей и т.д.

Отдел мониторинга земельных отношений также является структурным подразделением отдела земельных отношений Комитета и выполняет следующие функции:

Систематические сбор информации и наблюдение за состоянием и использованием земельных участков и находящихся на них, прочно связанных с ними объектов недвижимости, исходя из их целевого назначения и разрешенного использования.

Комплексное проведение мониторинговых наблюдений за состоянием и использованием земельных участков и находящихся на них, прочно связанных с ними объектов недвижимости один раз каждые 3 года.

Своевременное выявление нарушений, связанных с порядком и правилами использования земельных участков (захламление земель, невыполнение обязательств перед администрацией города по улучшению земель, самовольное строительство, использование земельных участков не по целевому назначению, самовольное занятие земельных участков, нарушение градостроительных регламентов, нарушение требований установленного режима использования)

Выявление и постановку на учет земельных участков, которые не используются, или используются не по целевому назначению, а также зарезервированных генпланом для строительства объектов городского назначения и с установленным режимом использования. Внесение предложений по формированию земельных участков, как объектов недвижимости.

Анализ изменений состояния земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости на основании оценки изменений показателей, изменений границ земельных участков по отношению к базовым наблюдениям, а также соответствия состояния городских земель разнообразным нормативам земельного законодательства.

Участие в рассмотрении и согласовании проектов планировки, застройки и межевания, а также проектов развития транспортной, социальной инфраструктур и благоустройства территории.

Хранение и предоставление геоинформационных данных подразделениям администрации города в соответствии с исполняемыми ими функциями, систематизация топографической информации по земельным и имущественным объектам.

Организация работы по инвентаризации городских земель.

Приемка и хранение межевых дел.

Организация работы по установлению на местности границ земельных участков, территориальных зон.

Формирование земельных участков как объектов недвижимости для проведения торгов, конкурсов и аукционов.

В целях выполнения возложенных на него задач Комитет в целом осуществляет следующие функции:

1. Обеспечение в соответствии с законодательством формирования муниципального имущества, составляющего собственность муниципального образования, ведение Реестра муниципальной собственности, обеспечение его достоверности и сохранности.
2. Управление муниципальным имуществом путем заключения гражданско-правовых договоров с юридическими и физическими лицами, приобретающими в отношении переданного по договорам имущества права владения и (или) пользования.
3. Решение задач социально-экономического развития города путем участия в качестве учредителя от имени муниципального образования при создании, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений.
4. Закрепление муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями и на праве оперативного управления - за муниципальными учреждениями, а также передача его в пользование в установленном действующим законодательством и органами местного самоуправления порядке на основании договоров.
5. Осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий и в оперативном управлении муниципальных учреждений и органов местного самоуправления, а также переданного в пользование юридическим и физическим лицам на договорной основе.
6. Разработка проектов решений, постановлений и распоряжений по вопросам приватизации, формирования, управления и распоряжения муниципальным имуществом, по приему-передаче объектов государственной собственности в муниципальную собственность, а также контроля за его использованием.
7. Осуществление функций продавца недвижимого муниципального имущества, включая земельные участки организаций, внесение в их уставные капиталы муниципального имущества в виде имущественных вкладов или нематериальных активов, в том числе права аренды муниципального имущества.
8. Учет и распределение жилой площади, оформление с физическими и юридическими лицами сделок купли-продажи, мены, дарения квартир и жилых помещений, находящихся в собственности или приобретаемых в собственность муниципального образования Организация обследования состояния муниципального имущества (включая нежилые помещения, здания, сооружения, объекты, не завершенные строительством, и земельные участки), переданного в аренду или другие виды пользования, с привлечением для проведения обследований соответствующих служб администрации города и иных организаций.
9. Осуществление в пределах своей компетенции необходимых действий по устранению нарушений законодательства РФ в области приватизации, управления и распоряжения муниципальным имущество.
10. Предъявление исков, связанных с нарушением прав собственности муниципального образования и нарушением условий приватизации муниципального имущества.
11. Представление в соответствующие органы форм отчетности об управлении и распоряжении муниципальным имуществом, а также бухгалтерской и статистической отчетности о деятельности Комитета как юридического лица.
12. Ведение бухгалтерского учета, делопроизводства, обеспечение хранения документов по приватизации и использованию муниципального имущества и подготовка их к передаче в архив в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Муниципальная собственность может передаваться Комитетом по управлению имуществом в аренду без проведения торгов в случаях, если:

1) арендатору предоставляется имущество взамен изымаемого для муниципальных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом арендуемых зданий или сооружений;

• заявителем является федеральный орган государственной власти, территориальный орган федерального органа государственной власти, орган государственной власти иного субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, учреждение, учредителем которого является Российская Федерация, иной субъект Российской Федерации или муниципальное образование;
• заявителем является организация, созданная в процессе приватизации, и в аренду сдается муниципальная собственность, находящаяся на балансе этой организации, стоимость которой при приватизации не была включена в ее уставный капитал;

4) заявителем является арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, срок действия которого истек;

При заключении и переоформлении договора аренды его условия согласовываются с главой сельской (поселковой) администрации и балансодержателем.

Комитет в течение 10 дней со дня получения заявления издает приказ о предоставлении в аренду помещения либо принимает решение об отказе.

Решение об отказе принимается в случаях, если:

• представлены не все документы или они не соответствуют установленным требованиям;

2) в представленных документах содержится неполная и/или недостоверная информация;

3) предлагаемые заявителем условия аренды не соответствуют законным требованиям.

Итак, круг обязанностей КУМИ не ограничивается подготовкой объектов к приватизации. На них возложено:

• выполнение программы демонополизации (коммерциализации) сферы розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания с созданием вместо единых торгов и трестов множественности юридических лиц - муниципальных предприятий;
• оформление прав муниципальной собственности на предприятия, движимое и недвижимое имущество;
• инвентаризация муниципального имущества;
• создание на базе принятого в муниципальную собственность имущества структуры муниципальных предприятий и учреждений и закрепление за ними муниципального имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Работа по подготовке муниципальных объектов к приватизации включает в себя решение следующих задач:

• оценка объекта приватизации (в том числе оценка финансово-экономического состояния, недвижимости, ликвидности);
• разработка конкурсных условий (в том числе необходимость сохранения или изменения вида деятельности приватизируемого предприятия, правопреемство покупателя по его правам и обязанностям, отношения с трудовым коллективом и т. д.)
• выбор способа приватизации;
• обеспечение конкуренции между покупателями муниципального имущества.

2.2 Характеристика объекта исследования

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки - определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

Затратный подход;

Сравнительный подход;

Доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и обобщение полученных стоимостных оценок для приведения к единой стоимости объекта. Процесс обобщения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс обобщения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

2.3 Характеристика объекта оценки

Объект оценки состоит из незастроенного земельного участка.

Земельный участок № 01234 расположен в г.Подольске, на ул. Лесная. Площадь участка 580 кв.м.

Доступ и подъезд к участку свободен и осуществляется по дороге с твердым покрытием. Вблизи объекта оценки расположены основные объекты социальной инфраструктуры (почта, аптека, школа, торговые павильоны), рядом расположена автобусная остановка.

Оцениваемый объект представляет собой земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Московская область, г.Подольск, ул.Лесная, уч. 01234. Текущее использование - земельный под строительство коттеджа.

Состав объекта оценки: незастроенный земельный участок 0,58 га, под строительство коттеджа.

Описание земельного участка приведено в таблице 2.1:

Таблица 2.1

Описание объекта оценки

Местоположение участка	г.Подольск, ул. Лесная
Кадастровый номер участка
Форма участка	Прямоугольная
Площадь участка, кв.м.
Рельеф участка
Водные ресурсы	Нет информации
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Оцениваемые улучшения участка
Описание окружения	Городская зона
Транспортная доступность	По ул. Лесной
Инженерные сети и коммуникации	Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение
Разрешенное использование	Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке

2.4 Оценка стоимости земельного участка

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Анализ рынка земельных участков г.Подольска и мониторинг предложений о продаже земельных участков аналогичного назначения позволяет сделать вывод о наличии достаточной и достоверной информации для оценки рыночной стоимости права собственности земельного участка традиционными методами.

В связи с рассмотренными выше особенностями рынка недвижимости г.Подольска в связи с кризисом, а также отсутствием достоверной информации о проводимых сделках, было решено возможным проанализировать текущее предложение аналогичных объектов на вторичном рынке за период с января по март 2010 г., заложив в их стоимость потенциальное уменьшение цены в размере 5% в результате вероятных торгов. Данное предположение сделано на основе анализа сделок купли-продажи земельных участков в различных районах г.Подольска и Подольского района.

При выборе аналогов оценщиками была проанализирована информация в газетах: «Из рук в руки», «Недвижимость»; материалы на сайтах: www.cian.net, www.miel.ru, www.all-realty.ru, www.winner.ru и собственные наблюдения оценщиков.

В первую очередь проведем оценку стоимости участка как незастроенного.

Для проведения оценки нами было выбрано три сопоставимых объекта для оцениваемого участка. Признак сопоставимости основан прежде всего на наиболее эффективном использовании сравниваемых объектов земельных участков под производство или склад. При этом учитывалось схожесть месторасположения, площадь участка и назначение.

Процесс расчета приведен в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Процесс расчета оценки земельного участка

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Цена продажи, приведенная по времени, тыс. р.
Условия финансирования	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Общая площадь, кв. м.
Цена продажи, р./кв. м.
Скорректированная по площади цена, тыс. р.
Условия продажи (чистота сделки)	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Местоположение	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Чапаева
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Состояние объекта				отличное
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Наличие парковки
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Отклонение от целевого исп.
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Среднее значение

Определение вносимых корректировок:

Условия финансирования. Поправка не учитывается, поскольку все объекты финансируются из собственных средств.

Площадь. Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Объект оценки и аналоги отличаются по площади, поэтому данный факт вносит соответствующие корректировки при определении рыночной стоимости земельного участка.

Условия продажи. Поправка не учитывается, поскольку все объекты продаются на открытом рынке.

Местоположение. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от удаленности от центра. В данном случае размер поправки определялся только для аналога №4, поскольку все остальные объекты аналоги находятся в одном районе.

Отклонение от целевого использования. Поправка не учитывается, поскольку все объекты используются по назначению

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет (округленно), с учетом НДС:

Определение стоимости объекта затратным подходом

Данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку земля - объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Определение стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику.

Объект производственной недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами - либо опосредованно в процессе использования в производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду.

В настоящее время собственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.

В связи с неразвитостью рынка аренды незастроенных земельных участков в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо сведениями о сделках по аренде или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного подхода.

Таким образом, целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Пpеимуществa каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:

1.Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2.Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

3.Способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.

4.Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Затратный подход к оценке не применялся.

Доходный подход в данной оценке не применялся.

Исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам оценки, ниже приведены полученные результаты анализа стоимости объекта (табл. 2.3):

Таблица 2.3

Результат оценки

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Россия, Московская область, г.Подольск, ул.Лесная, уч. № 01234 по состоянию на 10 марта 2010 года, с учетом округления составляет (с учетом НДС):

600 000 (шестьсот тысяч) рублей.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду и т.п.

Раздел 3. Проектная часть

3.1. Мероприятие по предоставлению ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков - разновидность имущественного залога, который служит обеспечением исполнения обязательства по кредиту, полученному владельцем участка.

В целях создания эффективно функционирующей национальной системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве разработана Концепция системы земельно-ипотечного кредитования, утвержденная на заседании межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Развитие АПК» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

Реализация Концепции системы земельно-ипотечного кредитования в Российской Федерации будет способствовать:

Привлечению в агропромышленное производство внебюджетных финансовых ресурсов;

Повышению инвестиционной привлекательности сельского хозяйства и уровня финансово-экономического состояния сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;

Расширению возможностей доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к дешевым и долгосрочным кредитам для целей развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий на селе;

Эффективному развитию агропромышленного комплекса;

Активизации процесса вовлечения в реальный экономический оборот земель сельскохозяйственного назначения и формирования их реальной стоимости;

Укреплению и развитию национальной кредитно-финансовой системы АПК.

Важным условием создания целостной системы земельно-ипотечного кредитования в АПК является совершенствование нормативной правовой базы по залогу земель сельскохозяйственного назначения.

В этих целях осуществляется разработка федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве».

Региональные органы власти и органы местного самоуправления с участием Россельхозбанка ведут широкомасштабную просветительскую и ознакомительную кампанию, чтобы довести до собственников земли возможности привлечения ими заемных средств на основе земельно-ипотечных кредитов.

Они содействуют созданию условий для оформления, ускоренной и упрощенной регистрации прав собственности сельских товаропроизводителей на их земельные участки, совместно с коммерческими банками обеспечивают функционирование нормального процесса оборота прав собственности на землю. В конце 2005 года Минсельхоз России и ОАО «Россельхозбанк» направили в регионы совместное письмо, в котором указаны основные направления совместных действий региональных органов власти и подразделений банка, связанных с формированием их заинтересованности в реализации программы.

Россельхозбанк на основе разработанной им программы в 2006 году начал реализовывать ряд пилотных проектов земельно-ипотечного кредитования в нескольких регионах Российской Федерации и в дальнейшем планирует наращивать объемы такого кредитования по мере появления конкретных заемщиков.

В дальнейшем для развития системы земельно-ипотечного кредитования (после формирования достаточного объема ипотечных кредитов) предусматривается создание земельно-ипотечного агентства, которое возьмет на себя основную задачу по созданию инфраструктуры подобного кредитования, в частности развитие рынка земельно-ипотечных ценных бумаг.

Банк планирует включить в эту систему и другие коммерческие банки, которые могут рефинансироваться у него под залог своих земельно-ипотечных активов.

В соответствии с действующим законодательством в залог могут быть переданы:

Земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на праве собственности;

Земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Не могут быть предметом ипотеки:

Земельные участки, изъятые из гражданского оборота, в том числе земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности;

Земельные участки или части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые по закону не может быть обращено взыскание.

Предметом ипотеки может быть как сам земельный участок, так и арендные права на него. Закон устанавливает для этого вида залога особый режим, согласно которому ипотека этого права может осуществляться только с согласия собственника земельного участка (арендодателя) на срок, не превышающий срок аренды.

Ипотечный кредит под залог земельных участков является инвестиционным и предоставляется на долгосрочные цели, связанные с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель сельскохозяйственного назначения, приобретением земельных участков и т.д.

3.2. Мероприятие по повышению поступлений от земельных платежей

В настоящее время при формировании доходной базы бюджетов всех уровней Российской Федерации, в первую очередь местных бюджетов, возрастает роль имущественных налогов и таких из них, как земельный налог и арендная плата за землю (далее земельные платежи).

С целью повышения поступлений от земельных платежей должно идти по пути:

• расширения налоговых полномочий органов власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления;
• законодательного закрепления основных доходных источников (собственные налоги и отчисления от налоговых поступлений) за регионами и местными бюджетами на долгосрочной основе согласно разграничению расходных полномочий и обязательств;
• сокращения размеров расщепления налоговых поступлений по уровням бюджетов, предусматривая зачисление со временем 100 процентов поступлений по определенным видам налогов и сборов за бюджетом одного уровня;
• отказа от практики централизации поступлений по региональным и местным налогам, к которым относятся земельный налог и арендная плата, в вышестоящие бюджеты и осуществления других мероприятий.

Совершенствование земельных отношений, бюджетной политики в части земельных платежей должно отвечать принципам бюджетного федерализма и стратегии развития страны на долгосрочную перспективу, обеспечивать эффективность бюджетного устройства, бюджетную самостоятельность и ответственность, социальную справедливость, консолидацию и рациональную территориальную интеграцию.

3.3. Формирование единого объекта недвижимости на базе земельного участка

Предлагается в г.Подольске отработать технологию формирования и ведения учета единого объекта недвижимого имущества на базе Государственного земельного кадастра. Для этого поэтапно следует создавать Реестр единых объектов недвижимости в Подольске (РЕОН). Формирование единого объекта предполагает включение в единый имущественно-земельный комплекс земельного участка в установленных границах и расположенных на нем зданий, строений и сооружений с указанием границ застройки и основных характеристик зданий, а также привязку объектов, неразрывно связанных с землей, к государственной кадастровой системе учета земельных участков. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города уже проводил работу по созданию Реестра объектов собственности Подольске, но только по жилищной сфере. Этот опыт будет учтен при создании РЕОН. Формирование единых объектов недвижимого имущества позволит повысить эффективность использования городской собственности, увеличить поступления от земельно-имущественных платежей, а также усовершенствовать процедуру оформления земельно-имущественных отношений.

Основная идея мероприятия состоит в том, что под государственным кадастром объектов недвижимого имущества является свод документов содержащих сведения о земельных участках и связанных с ними объектах недвижимого имущества.

Формирование единых объектов недвижимого имущества это один из этапов подготовки к введению налога на недвижимость взамен налога на имущество и земельного налога. Создание такой системы существенно упростит процедуру регистрации недвижимости в городе и сделает более прозрачными механизм распоряжения городскими ресурсами.

Для этого необходимо отработать на городском уровне технологии проведения комплекса работ, целью которых является формирование единого объекта недвижимого имущества в качестве единицы кадастрового учета.

По определению под единым объектом недвижимого имущества следует понимать земельный участок в установленных границах и расположенные на этом земельном участке здания, строения и сооружения с указанием границ застройки и основных характеристик зданий (этажность, материал стен, функциональное назначение) без учета характеристик внутренних помещений.

При создании системы формирования и учета единых объектов недвижимости предполагается использовать представление данных на векторной топографической основе. Представление данных в векторном формате позволит отслеживать всю полноту и целостность информации по объекту. То есть каждому реальному объекту местности будет соответствовать информация о его характеристиках, число которых не ограничено.

Такой подход позволит перейти от разрозненных, ведомственных реестров и баз данных к целостной системе учета, оценки, регистрации прав на недвижимое имущество, которая наглядно представит пространственное положение объекта в городской среде и даст его полное описание с использованием геоинформационной системы.

Базисом для единого объекта служит земельный участок, поэтому учет единого объекта необходимо осуществлять на базе государственного земельного кадастра.

В то же время на всей территории города Подольска необходимо провести проверку фактического использования земельных участков. Это позволит собрать сведения об их фактических размерах и состоянии, оценить фактическую способность объектов кадастрового учета соответствовать их назначению (разрешенному использованию), а также выявить факты использования объекта с нарушениями.

Заключение

В результате выполнения курсовой работы было выяснено, что земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

Для личного подсобного хозяйства;

Для коллективного садоводства и огородничества;

Для подсобных сельскохозяйственных производств;

Для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

1. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.
2. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
3. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
4. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
5. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
6. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Для повышения эффективности управления земельными ресурсами г.Подольска были разработаны мероприятия, которые смогут оптимизировать доходы бюджета и усовершенствовать использование муниципальных земель.

Список использованной литературы

1. Положение «О комитете по управлению имуществом г.Подольска» № 500 от 19.04.2004 г./ГАРАНТ
2. Постановление «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования г.Подольск Московской области на 2007 год.»/ГАРАНТ
3. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости, М.; МЭГУ, 2004. - 354с.
4. Горемыкин В.А. Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация права и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филтнъ, 2004. - 537с.
5. Земельное право России / Под редакцией В.В. Петрова // М.: ТВИС, 2005. - 629с.
6. Кутафин О.Е.. Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федерации. М,: Юристъ, 2004.
7. Кухтин П.В., Левов А.А. Методология управления земельно-имущественным комплексом в регионе. Учебно-методическое пособие. М.:ФГНУ РНЦГМУ, 2003.
8. Кухтин П.В., Левов А.А. Основы государственного и муниципального управления недвижимостью. Учебно-методическое пособие. М.:ФГНУ РНЦГМУ, 2004.
9. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами. Учебное пособие. Спб.: Питер. 2005.
10. Мабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Филинъ, - 389с.
11. Руднев А. В., Кухтин П. В., Левов А. А., Семкина О. С, Морозов В. Ю., Хованова Н. В., Львов А. А.Система муниципального управления: Учебник для вузов. 4-е изд. (исправленное и дополненное) Под редакцией В. Б. Зотова. Питер, СПб 2008.
12. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру / А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов // Труды Инженерно-экономического института. - М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2000. - с. 368-379.
13. Севостьянов В.А. Особенности оценки развития и управления территориями поселений: Монография/Под ред. А.В. Севостьянова // Итоги научно-исследовательской работы Гос. ун-та по землеустройству в 1996-2000 гг. - М.: ГУЗ, 2001. - с. 88-92.
14. Севостьянов В.А., Конокотин Н.Г. Оценка земель в системе управления земельными ресурсами города / Н.Г. Конокотин, В.А. Севостьянов//Недвижимость: экономика, управление. Международный научно-технический журнал. №3, 2007. - с. 88-91.
15. Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учебное пособие. М.: Эскмо, 2007.

3.4 Земли под водой в различных категориях земель

3.2 Распределение земельного фонда страны по угодьям.

3.5. Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями (тыс. Га)

3.6. Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и их коллективами (тыс. Га)

3.7. Динамика площади сельскохозяйственных угодий в границах Российской Федерации за период с 1990 по 2000 гг. (тыс. Га)

3.3. Характеристика качественного состояния земель Российской Федерации

3.4. Распределение земель Российской Федерации по формам прав на землю.

Контрольные вопросы и задания

Глава 4. Основные методы управления земельными ресурсами.

4.1. Государственный земельный кадастр

4.1. Распределение земель, подлежащих отнесению к федеральной собственности, по категориям в разрезе федеральных округов, тыс. Га

4.2. Землеустройство

4.3. Государственный мониторинг земель.

4.4. Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль).

4.2. Основные показатели госземконтроля органов Росземкадастра, мпр России и Госстроя России за 2000 год

4.5. Деятельность по стандартизации, сертификаци и лицензированию в системе Росземкадастра.

Контрольные вопросы и задания.

Глава 5. Организационно-правовой механизм управления земельными ресурсами.

5.1. Организационная структура управления земельными ресурсами.

5.2. Функции органов управления земельными ресурсами.

Контрольные вопросы и задания.

Приложение 1

1. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике и администрация Нижегородской области совместно осуществляют:

2. Государственный земельный комитет Российской Федерации:

3. Администрация Нижегородской области:

4. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Нижегородской области:

5. Федеральное государственное учреждение "Государственный кадастровый центр Нижегородской области":

6. Заключительные положения:

Глава 6. Экономический механизм управления земельными ресурсами

6.1. Основные положения формирования земельной ренты.

6.1. Формы и виды земельной ренты

6.2. Основные формы платы за землю.

Формы платы за землю

Базовая величина нормативной цены земли

Рентообразующие факторы и условия образования дифференциальной ренты

Характеристики территорий

6.3. Формирование рыночного оборота земли.

6.4. Земельные банки и ценные бумаги.

Муниципальные земельные облигационные займы

Земельные ипотечные облигации

Бюджет города

Центральный

Контрольные вопросы и задания.

Глава 7. Информационное обеспечение управления земельными ресурсами

7.2. Земельно-информационная система

7.3. Информационное обеспечение системы природопользования.

7.1. Природно-ресурсный потенциал регионов страны

Контрольные вопросы и задания

Глава 8. Управление земельными ресурсами субъектов российской федерации

8.1. Организационная структура управления земельными ресурсами субъектов рф.

8.2. Особенности управления землями различных категорий субъекта Федерации.

Глава 9. Управление земельными ресурсами вмуниципальных образованиях.

9.1. Основные положения функционирования муниципальных образований.

В процессе управления можно выделить как относительно самостоятельные следующие основные этапы (циклы) управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования:

9.2. Особенности управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях.

Рыночные

Социальные

Структура управления Дробянским образованием

9.3. Мероприятия по управлению землями муниципального образования.

Глава 10. Особенности управления земельными ресурсами городов и иных поселений.

10.1. Основные особенности узр поселений.

10.2. Основные мероприятия узр поселений.

Контрольные вопросы и задания

Глава 11. Особенности управления земельными ресурсами в г. Москве.

11.1. Анализ использования земель г. Москвы

11.1. Площади административных округов

11.2. Распределение земельного фонда г. Москвы по угодьям.

11.3. Прогнозные показатели рационального использования земли в Москве, га.

11.2. Формирование законодательной базы узр г. Москвы

11.3. Организационная система узр г. Москвы

Городская дума

Правительство города

Префектуры

Районные управы

11.4. Экономический механизм узр г. Москвы

11.5. Анализ проведения конкурсов на выполнение земельно-кадастровых и землеустроительных работ для государственных нужд в г. Москве

Контрольные вопросы и задания.

Глава 12. Основные методы и приемы определения эффективности системы управления земельными ресурсами

12.1 Основные методы и приемы определения эффективности системы узр.

Экономическая

Технико-технологическая

Бюджетная

Народно-хозяйственная

12.2 Критерии и показатели эффективности системы узр.

По приоритету

По народно-хозяйственной значимости

По виду результата

По виду расчета

Пилотная проверка определенной методологии

Показатели оценки эффективности системы управления

Характеристика содержания процесса управления земельными ресурсами

Глава 13. Определение эффективности системы узр в субъектах Российской Федерации

13.1. Методика определения эффективности системы управления земельными ресурсами

13.1. Классификация факторов, влияющих на виды эффекта управления земельными ресурсами

1 3.2. Пример определения эффективности системы управления земельными ресурсами в федеральном округе и субъекте Федерации

13.2 Анализ поступления земельных платежей за 1992-2001 гг., у.Е./1000 га

13.3 Результаты множественной корреляционной зависимости между поступлением платежей за землю и финансированием отдельных видов земельно-кадастровых работ

13.5 Анализ эффективности земельно-кадастровых и землеустроительных действий в Приволжском федеральном округе, у.Е./1000 га

1 Этап. Определение результативного показателя, характеризующего экономическую деятельность региона.

2 Этап. Выбор факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на валовой региональный продукт.

3 Этап. Составление статистической модели зависимости валового регионального продукта от факторов, его обуславливающих

4 Этап. Построение модели на основе нейросети для валового регионального продукта

5 Этап. Определение величин вкладов каждого фактора в величину валового регионального продукта

13.6 Доля основных факторов в величине валового регионального продукта региона с использованием регрессии (пакет Statistica)

13.7 Вклад факторов в величину валового регионального продукта региона с использованием нейросетевого анализа (пакет NeuroPro)

6 Этап. Анализ результатов

13.4. Методика определения доли участия системы управления земельными ресурсами в поступление платежей за землю

1 Этап. Выбор факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на величину поступления земельных платежей

2 Этап. Составление статистической модели зависимости земельных платежей.

13.4. График остатков предсказанных и наблюдаемых переменных.

13.5. Распределение предсказанных значений земельных платежей.

3 Этап. Построение нейросети для земельных платежей

13.8. Определение вклада факторов на земельные платежи с использованием нейросетевого анализа

Контрольные вопросы и задания

Глава 14. Моделирование системы управления земельными ресурсами

14.1. Теоретические положения прогнозирования системы управления земельными ресурсами

Модели прогнозирования

14.2. Применение нейросетевого и статистического анализа для моделирования системы управления

14.3. Методика прогнозировании системы управления земельными ресурсами на основе использования статистического и нейросетевого анализа данных

14.1. Прогноз поступления земельных платежей в субъектах рф, входящих в Приволжский федеральный округ (Statistica)

Глава 15. Управление земельными ресурсами в зарубежных странах.

Методы административного регулирования по сохранению сельхозугодий (по разработкам в.И. Назаренко).

Налоговые льготы для собственников сельхозугодий (по разработкам в.И. Назаренко).

Основные видя политики по государственному влиянию на земельный рынок (по разработкам в. И. Назаренко)

Преференциальные оценки цены сельскохозяйственных земель в некоторых европейских странах страна

Порядок выдачи разрешения на отчуждение земельного участка.

Сделки по передаче недвижимого имущества (земли).

Регистрация прав на недвижимое имущество (землю)

Арендная плата за землю (по данным в.И. Назаренко)

9.2. Особенности управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях.

Основной предпосылкой управления земельными ресурсами на территории муниципального образования является то, что земля является одним из основных резервов общественного развития. Каждый гражданин, проживающий на территории любого административного уровня, в том числе и муниципального образования, считает ее общественной собственностью, в т.ч. и своей. Поэтому управление земельными ресурсами конкретной территории должно осуществляться с учетом экономического уклада и сложившегося менталитета населения. Земельная политика, как результат деятельности органов управления для достижения поставленных целей, должна быть проста, прозрачна и отвечать принятым в данном месте понятиям справедливости. Это возможно при условии разграничения и определения содержания процедур и условий управления земельными ресурсами на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, начиная от функционирования земельного рынка, формирования земельного участка и определения его целевого назначения до определения кадастровой стоимости участка, установления обременений в его использовании, проведения земельного контроля, принятия мер ответственности за состояние участка.

В системе управления муниципальной недвижимостью наиболее существенными являются задачи разграничения земель по формам собственности, выбора наиболее эффективного направления использования земельных участков и организация процесса передачи прав на землю.

Объектом управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях выступает земля в установленных границах фиксированной площади и местоположения, земельные участки, территориальные зоны, земельные доли (паи) и права на них.

Земля на территории муниципального образования может находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. К государственным землям отнесены федеральные земли и земли субъектов Федерации, муниципальным - земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям. Земли в пределах границ муниципального образования, не отнесенные к государственной, частной и иной собственности, а также земли, приобретенные органами местного самоуправления за пределами черты муниципального образования, также являются землями собственности муниципального образования (рис. 9.1).

Можно сформулировать следующие принципы, которые необходимо учитывать при формировании структуры исполнительного органа местного самоуправления.

1. Принцип целевой ориентации муниципального образования.

Формирование и дальнейшее развитие любого муниципального образования базируется на определенных целях совместной деятельности, определение и устанавление которых является наиболее важным и значимым элементом управления. Первичное определение целей и задач деятельности муниципального образования происходит при его формировании разграничения посредством компетенции.

Исходя из общественно-государственной природы местного самоуправления, существуют два способа наделения полномочиями органов местного самоуправления:

Возложение определенных обязанностей со стороны государства путем формирования законодательства. Это право реализовано в статье 6 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

Возложение определенных обязанностей со стороны населения через уставы муниципальных образований.

Таким образом, осуществляется формирование границ ответственности органов местного самоуправления перед государством и населением. В рамках этих границ формируются приоритетные направления развития муниципального образования, в соответствии с которыми должна создаваться структура ис­полнительного органа местного самоуправления.

2. Принцип горизонтального разделения функций. Как уже указывалось выше, функции, выполняемые органами местного самоуправления, достаточно различны, поэтому федеральным законодательством предусматривается многовариантность построения структур органов местного самоуправления. Под разделением функций по горизонтали подразумевается разграничение функций между органами и должностными лицами одного уровня.

Исполнительный орган местного самоуправления должен осуществлять:

Исполнительно-распорядительные функции;

Готовить предложения по комплексному социально-экономическому развитию территории, местному бюджету и иным вопросам, отнесенных к ведению органов местного самоуправления.

Можно выделить не­сколько групп структурных подразделений, деятельность которых охватывает комплекс вопросов, решаемых исполнительным органом местного самоуправления:

Структурные подразделения общей компетенции, выполняющие функции финансового и экономического планирования, аналитические и контрольные подразделения администрации;

Отраслевые структурные подразделения, занимающиеся конкретными отраслями городского хозяйства и управления;

Подразделения, выполняющие функции сервисного обслуживания структур, первых двух групп.

3. Принцип вертикального разделения функций.

На территории муниципального образования существует ряд федеральных и региональных структур, без которых невозможно управление муниципальным образованием. К ним относятся:

Хозяйствующие субъекты федерального и регионального подчинения любых форм собственности;

Общественные организации, объединения граждан, иные формы самоорганизации, имеющих органы управления в регионах или Федерации;

Территориальные отделы областных администраций.

Муниципальные земли

Показатели

Характеристика

Состав земель

Основное назначение

Площадь и размещение земельных участков

Субъекты собственности

Территория в границах муниципального образования.

Земли за пределами муниципального образования, приобретенные органами местного самоуправления.

Обслуживание потребностей населения муниципального образования.

Решение вопросов местного значения.

Развитие городского хозяйства и инженерной инфраструктуры.

Перспективное развитие муниципального образования.

Устанавливается путем законодательного разграничения земель между Российской Федерацией, субъектом Федерации и муниципальным образованием.

Муниципальные образования в лице органов местного самоуправления.

Продажа в частную собственность.

Постоянное и временное пользование.

Пожизненное наследуемое владение.

Форма распоряжения

Рис. 9.1. Характеристика муниципальных земель

В отношении вышеперечисленных групп органы местного самоуправления могут исполнять несколько различных функций. Например, хозяйствующие субъекты могут выступать как нормативный орган, как заказчик на определенные виды работ, как организация, обеспечивающая условия для осуществления хозяйственной деятельности, как собственник муниципальных предприятий.

4. Принцип комплексности. Этот принцип важен для построения целостной структуры управления.

Муниципальные земли используются в соответствии с установленным для них правовым режимом. Правовой режим земельного участка определяет совокупность правил использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга земель, которые устанавливаются земельным, лесным, водным и иным законодательством и распространяются на земли определенной категории. Правовой режим включает целевое назначение и разрешенное использование. На землях, отнесенных к нескольким категориям, действуют все правила и ограничения, установленные для соответсвующих категорий. При этом приоритет имеет категория земель более строгого правового режима.

Целевое назначение земель – это разрешенное законодательством использование земли для удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц. Оно определяется порядком, условиями и использованием земель для конкретных целей на основании градостроительной и землеустроительной документации.

Целевое назначение земель указывается в следующих документах государственного земельного кадастра и документах, удостоверяющих право на землю:

Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;

Свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей;

Свидетельство на право собственности на землю;

Свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования землей;

Свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей;

Договор аренды на земельный участок (земельную долю);

Договор временного пользования землей.

Разрешенное использование земель - использование земель с учетом целевого назначения, установленных ограничений (обременений), сервитутов. Разрешенное использование земель определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать ряд требований (вне зависимости от видов прав на данный земельный участок):

1) запрещение использования земель способами, которые ведут к деградации земель и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

2) ограничение по плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

3) сохранение зеленых насаждений;

4) установление предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду;

5) наличие иных требований, установленных как федеральным и региональным законодательством, так и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земель определяется органами местного самоуправления и указывается в правоустанавливающих документах, а также в документах государственного учета и регистрации.

земель государственной собственности - органами государственной власти по согласованию с органами местного самоуправления;

муниципальных земель поселений - органами местного самоуправления;

земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения - законодательными органами субъекта Федерации по согласованию с органами местного самоуправления.

Категории земель указываются: в решениях органов государственной власти субъекта Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель особо охраняемых территорий и земель иного назначения; в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих право на землю; в документах государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на землю.

Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием, во-первых, для признания недействительными актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также сделок с земельными участками, совершенных на их основании; во-вторых, для отказа в государственной регистрации прав на землю.

Земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, распоряжаются органы местного самоуправления. Система управления муниципальными землями практически во всех муниципальных образованиях отделена от системы управления зданиями и сооружениями. Исключение составляют небольшие по территории и численности поселки и города, как правило, областного подчинения, где функции управления недвижимостью сосредоточены в одном структурном подразделении местной администрации.

Система управления муниципальными землями, будучи важнейшей составной частью системы управления муниципальной недвижимостью, предусматривает достижение нескольких целей: 1) эффективное использование муниципальных земель; 2) оптимизация структуры доходов местного бюджета за счет доходов от земельной собственности; 3) создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования; 4) обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости; 5) увеличение доходной части муниципального бюджета за счет увеличения собираемости земельных платежей; 6) экономия бюджетных средств; 7) снижение затрат времени на управленческие решения.

Для достижения указанных целей, в том числе при разработке и реализации программ социально-экономического и градостроительного развития территории, муниципальные образования определяют наиболее эффективное направление и форму использования земельных участков, в частности, продажу земли под приватизированными предприятиями, приватизацию объектов незавершенного строительства, передачу земельных участков в аренду и другие мероприятия.

При этом должны учитываться следующие условия и характеристики системы управления муниципальными землями:

1) наличие региональной и муниципальной нормативной базы по управлению земельным ресурсам;

2) наличие местной информационной базы (базы данных, методики расчета эффективности, региональные нормативы и пр.)

3) обеспечение положительной динамики уровня доходов от использования земли и иного недвижимого имущества;

4) обеспечение положительного соотношения доходов от использования земельных ресурсов и расходов на содержание социально ориентированной системы УЗР;

5) создание положительной динамики технико-эксплуатационных характеристик объектов земельно-имущественного комплекса;

6) повышение уровня спроса на объекты земельно-имущественного комплекса;

7) формирование уровня рыночных цен на объекты земельно-имущественного комплекса;

8) контроль за динамикой стоимости и спроса на продукцию и услуги, производимых государственными и муниципальными унитарными предприятиями, в области управления земельными ресурсами;

9) соответствие использования недвижимого имущества различным нормативам;

10) развитие институтов профессиональной деятельности в области земельно-имущественного комплекса (независимая оценка, риэлторская деятельность и т.д.);

11) динамика котировок субфедеральных и муниципальных ценных бумаг;

12) динамика объемов инвестиций и т.п.

До настоящего времени существовал подход, который заключался в том, чтобы большинство объектов собственности, приносящих доход, было приватизировано, а в ведении муниципалитетов оставались лишь те объекты, существование которых возможно лишь за счет бюджетного финансирования.

С целью наиболее полного обеспечения социальных потребностей населения территории муниципалитеты должны максимально активно участвовать в тех сферах рынка недвижимости, где возможно получение прибыли. Этот подход оправдывается, во-первых, необходимостью экономической самостоятельности местных органов власти, во-вторых, сложившейся экономической ситуацией и небольшими объемами федерального и регионального финансирования.

Предметом управления являются формирование процессов использования земельных ресурсов в границах муниципального образования.

На уровне муниципального образования объектом управления являются земли, находящиеся в границах административных районов и населенных, пунктов, кроме земель, находящихся в государственной, частной и коллективной собственности.

Как отмечалось, субъектами местного управления являются органы местного самоуправления. Кроме того, имеются также субъекты внутрихозяйственного управления земельными участками, которыми являются собственники, землепользователи, арендаторы в лице граждан и юридических лиц.

Функции управления земельными ресурсами подразделяются между различными органами муниципальных образований следующим образом:

Местные законодательные органы осуществляют принятие нормативных актов и программ;

- районные, городские, поселковые и сельские администрации осуществляют финансирование мероприятий по управлению земельными ресурсами муниципальных образований, перераспределению земель, регулированию земельного рынка, экономическому стимулированию рационального землепользования;

Территориальные органы Федеральной службы по земельному кадастру осуществляют земельную политику и непосредственное управление земельными ресурсами муниципальных образований;

- органы Государственной лесной службы осуществляют изучение земельных ресурсов, принимают участие в принятии и реализации мероприятий по внутриотраслевому перераспределению земель, проводят государственный земельный контроль на землях лесного фонда;

Органы Госстроя РФ осуществляют изучение земельных ресурсов, принимают участие в разработке и реализации мероприятий по перераспределению земель, проводят государственный земельный контроль на застроенных территориях;

Органы Минприроды РФ осуществляют изучение земель под водными и лесными ресурсами, принимают участие в принятии и реализации мероприятий по внутриотраслевому перераспределению земель, способствуют экономическому стимулированию рационального землепользования, осуществляют государственный земельный контроль на муниципальных землях;

- органы Минздрава РФ, Минимущества РФ осуществляют участие в мероприятиях по перераспределению земель;

Органы Министерства юстиции РФ осуществляют регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принимают участие в мероприятиях по государственному контролю и разрешению земельных споров.

Процесс планирования, как отмечалось ранее сам по себе является системой, которая имеет собственные цели, функции (исследование среды, ситуации, выбор структуры и альтернативы, оценка действия), потоки информации (между ведомствами и специалистами по планированию и пользователями) и план развития муниципалитета, для выполнения которого управленческие структуры осуществляют необходимые мероприятия.

Территория муниципального образования как объект анализа для планирования, объединяет в себе пространственные и социально-экономические (поведенческие) условия. Пространственное планирование связано с непрерывным развитием физических систем (например, планирование использования земель и размещения промышленности). При планировании социально-экономических условий анализируются социальные и экономические системы, определяются возможные последствия предполагаемых управленческих действий на поведение отдельных лиц или групп людей. Оно может быть связано, например, с проблемой снижения налогов и мотивацией людей вкладывать деньги в земельно-имущественный комплекс и т.д.

Планирование целесообразно рассматривать с точки зрения анализа в широком и узком смысле. Общее планирование объединяет в один план широкий спектр социально-экономических вопросов, таких как характер транспортных потоков, условия землепользования, муниципальные расходы, общественные услуги, отношения между центральными и местными властями. Специализированное планирование ограничивает сферу исследования до одной проблемы (например, муниципальные доходы), избирательно рассматривая факторы окружения, которые воспринимаются как прямо или косвенно воздействующие на конкретный вопрос.

Определить перспективу развития муниципального образования, обеспечить выполнение поставленных целей и задач возможно только при скоординированном взаимодействии структур.

Исходя из того, что любое муниципальное образование, являясь сложной системой, подвержено влияниям внешних факторов (рис. 9.2.), можно сделать вывод, что успешное развитие территории муниципального образования во многом определяется деятельностью федеральных законодательных и исполнительных органов, а также субъекта Федерации.

К факторам, влияющим на систему управления муниципальными землями, можно отнести:

Политические;

Экономические;

Конкурентные;

Социальные;

Рыночные;

Экологические и др.

Важную роль будет играть согласованность действий муниципальных органов управления и органов государственной власти в выработке взаимоувязанной с субъектом РФ программы развития в сфере пересечения общих интересов. При этом повышается значение межмуниципальной кооперации, прежде всего с соседними муниципальными образованиями, для совместного представления и защиты интересов городов и районов в государственных органах субъектов Федерации и непосредственно в федеральных органах. Однако решение многих вопросов управления территорией во многом зависит непосредственно от деятельности органов местного самоуправления.

Интересы федеральных органов и органов местного самоуправления в сфере управления земельными ресурсами в основном совпадают, но заинтересованность в пополнении местных бюджетов заставляет глав местного самоуправления подходить к вопросу управления в основном только с финансовой точки зрения.

Управление землями на территории муниципального образования включает в себя принятие нормативных правовых актов органами местного самоуправления и раскрывается через мероприятия, каждое из которых представляет собой обособленный вид деятельности, имеющей цель и порядок осуществления. В соответствии с действующим законодательством, органы местного самоуправления могут активно влиять на развитие и становление земельного рынка, не дожидаясь решения земельного вопроса на федеральном уровне.

Кроме того, под влиянием экономических, экологических, социальных факторов может меняться соотношение категорий земельного фонда или даже формироваться новые категории земель. Генеральный план города, в котором раньше четко определялись объекты строительства, и который являлся основным градостроительным документом, рассматривается в настоящее время лишь как концепция развития территории поселения. Поэтому на территории поселений могут появляться, как постоянные объекты, строительство которых предусмотрено генпланом, так и временные объекты (торговые павильоны, палатки, киоски, остановочные комплексы), порядок предоставления земельных участков под которые не определен. Кроме этого, проводятся ремонтные, аварийные работы, связанные с использованием земель, порядок предоставления которых также не определен. В этом случае порядок предоставления участков для размещения вышеперечисленных объектов должен устанавливаться органами местного самоуправления.

"